Protax überarbeitet die IRC-Abschnitt 121 – Ausschluss von Gewinnen beim Verkauf von Hauptwohnsitzen – Regeln bezüglich des 5-Jahres-Fensters, der Nutzungs- und Eigentumstests, der 2-Jahres-Regel und der Tatsache, dass das Haus Ihr Hauptwohnsitz sein muss.
Viele Hausbesitzer im ganzen Land konnten in den letzten Jahren einen Wertanstieg ihres Hauses verzeichnen. Nach Angaben der National Association of Realtors ist der Durchschnittspreis der im Juli 2023 verkauften Bestandsimmobilien im Vergleich zum Juli 1.9 um 2022 % gestiegen, nachdem es einige Jahre lang deutlich höhere Steigerungen gegeben hatte. Der mittlere Hauspreis lag im Nordosten bei 467,500 US-Dollar, im Mittleren Westen bei 304,600 US-Dollar, im Süden bei 366,200 US-Dollar und im Westen bei 610,500 US-Dollar.
Seien Sie sich der steuerlichen Auswirkungen bewusst, wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder eines im Jahr 2023 verkauft haben. Möglicherweise müssen Sie Kapitalertragssteuer und Nettoinvestitionssteuer (NIIT) zahlen.
Sie können einen großen Teil ausschließen
Wenn Sie Ihr verkaufen Haupt- Wenn Sie Ihren Wohnsitz haben und bestimmte Anforderungen erfüllen, können Sie einen Gewinn von bis zu 250,000 US-Dollar (500,000 US-Dollar für Mitantragsteller) von der Steuer ausnehmen.
Um sich für den Ausschluss zu qualifizieren, müssen Sie diese Tests bestehen:
- Sie müssen während des Fünfjahreszeitraums, der mit dem Verkaufsdatum endet, mindestens zwei Jahre lang Eigentümer der Immobilie gewesen sein.
- Sie müssen die Immobilie während des Fünfjahreszeitraums mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt haben. (Eigentums- und Nutzungsdauer müssen sich nicht überschneiden.)
Darüber hinaus können Sie den Ausschluss nicht öfter als alle zwei Jahre in Anspruch nehmen.
Der Gewinn über dem Ausschlussbetrag
Was ist, wenn Ihr Gewinn mehr als 250,000 bzw. 500,000 US-Dollar beträgt? Jeder Gewinn, der nicht unter den Ausschluss fällt, wird im Allgemeinen mit Ihrem langfristigen Kapitalertragssatz besteuert, vorausgesetzt, Sie waren mindestens ein Jahr lang Eigentümer des Hauses. Wenn Sie dies nicht getan haben, gilt der Gewinn als kurzfristig und unterliegt Ihrem normalen Einkommenssatz, der mehr als das Doppelte Ihres langfristigen Satzes betragen kann.
Wenn Sie ein verkaufen zweite B. ein Ferienhaus), ist es nicht für den Zugewinnausschluss berechtigt. Wenn es sich jedoch um ein Mietobjekt handelt, kann es als Betriebsvermögen betrachtet werden, und Sie können möglicherweise die Steuer auf etwaige Gewinne durch einen Ratenverkauf oder einen gleichartigen Tausch nach Abschnitt 1031 aufschieben. Darüber hinaus können Sie möglicherweise einen Verlust abziehen, was bei einem Hauptwohnsitz nicht möglich ist.
Für einige Steuerzahler kann die NIIT fällig werden
Wie gilt der NIIT von 3.8 % für Hausverkäufe? Wenn Sie Ihr Haupthaus verkaufen und sich dazu qualifizieren, einen Gewinn von bis zu 250,000 bzw. 500,000 US-Dollar auszuschließen, unterliegt der ausgeschlossene Gewinn nicht der NIIT.
Allerdings unterliegen Gewinne, die die Ausschlussgrenze überschreiten, der Steuer, wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen einen bestimmten Betrag übersteigt. Gewinne aus dem Verkauf eines Ferienhauses oder eines anderen Zweitwohnsitzes, die nicht unter den Ausschluss fallen, unterliegen ebenfalls der NIIT.
Die NIIT gilt nur, wenn Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) Folgendes übersteigt: 250,000 US-Dollar für gemeinsam einreichende verheiratete Steuerzahler und überlebende Ehegatten; 125,000 US-Dollar für getrennt einreichende verheiratete Steuerzahler; und 200,000 US-Dollar für unverheiratete Steuerzahler und Haushaltsvorstände.
Zwei weitere steuerliche Überlegungen
- Behalten Sie Ihre Basis im Auge. Um eine genaue Steuerbasis zu gewährleisten, stellen Sie sicher, dass Sie vollständige Aufzeichnungen führen, einschließlich Informationen über Ihre ursprünglichen Kosten und späteren Verbesserungen, abzüglich etwaiger Unfallschäden und Abschreibungen, die für die geschäftliche Nutzung geltend gemacht werden.
- Einen Verlust kann man nicht abziehen. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz mit Verlust verkaufen, ist dieser in der Regel nicht abzugsfähig. Wenn jedoch ein Teil Ihres Hauses vermietet ist oder ausschließlich geschäftlich genutzt wird, kann der auf diesen Teil zurückzuführende Verlust abzugsfähig sein.
Wie Sie sehen, kann der Gewinn abhängig von Ihrem Hausverkaufsgewinn und Ihrem Einkommen teilweise oder vollständig steuerfrei sein. Aber für Menschen mit höherem Einkommen und teuren Häusern kann es zu einer Steuerbelastung kommen. Wir können Ihnen bei der Vorausplanung helfen, um Steuern zu minimieren, und beantworten alle Fragen, die Sie zum Hausverkauf haben.