Protax 重新審視 IRC Sec 121 - 排除主要住宅銷售收益 - 5 年窗口、使用和所有權測試、2 年規則以及房屋必須是您的主要住宅的規則。
近年來，全國許多房主的房屋價值都在上漲。 根據全國房地產經紀人協會的數據，經過幾年的大幅上漲後，2023 年 1.9 月出售的現房中位數價格比 2022 年 467,500 月上漲了 304,600%。 東北部的房價中位數為 366,200 美元，中西部為 610,500 美元，南部為 XNUMX 美元，西部為 XNUMX 美元。
如果您要出售房屋或在 2023 年出售房屋，請注意稅務影響。您可能需要繳納資本利得稅和淨投資所得稅 (NIIT)。
您可以排除一大塊
如果您出售的是主要住所，並且符合某些條件，您可以免除高達 250,000 萬美元（夫妻共同申報為 500,000 萬美元）的收益稅。
要獲得排除資格，您必須滿足以下測試：
- 在截至出售日期的五年期間內，您必須擁有該房產至少兩年。
- 您必須在五年期間將該房產用作主要住所至少兩年。 （所有權和使用期限不需要重疊。）
此外，您每兩年使用該排除的次數不得超過一次。
高於排除金額的收益
如果您的利潤超過 250,000 美元/500,000 美元怎麼辦？ 任何不符合排除條件的收益通常都將按照您的長期資本利得稅率徵稅，前提是您擁有該房屋至少一年。 如果您不這樣做，收益將被視為短期收益，並取決於您的普通收入率，該利率可能是長期利率的兩倍以上。
如果您出售的是第二套房（例如度假屋），則不符合收益免稅條件。但如果該房產符合出租房產的條件，則可以將其視為商業資產，您可以透過分期付款銷售或1031條款下的同類資產置換來遞延繳納收益稅。此外，您還可以扣除虧損，而自住房屋則不能享有此優惠。
部分納稅人可能需要繳納 NIIT
3.8% NIIT 如何適用於房屋銷售？ 如果您出售主要房屋，並且您有資格排除高達 250,000 美元/500,000 美元的收益，則排除的收益不受 NIIT 的約束。
但是，如果您的調整後總收入超過一定金額，則超過排除限額的收益需繳稅。 出售度假屋或其他第二居所的收益（不符合排除條件）也需繳納 NIIT。
NIIT 僅適用於您的修改後調整總收入 (MAGI) 超過： 聯合報稅的已婚納稅人和未亡配偶為 250,000 美元； 單獨申報的已婚納稅人為 125,000 美元； 未婚納稅人和戶主200,000萬美元。
其他兩個稅務考慮因素
- 追蹤你的基礎。 為了支持準確的稅基，請務必保留完整的記錄，包括有關原始成本和後續改進的信息，並減少任何傷亡損失和用於商業用途的折舊。
- 你不能扣除損失。 如果您虧本出售主要住宅，通常不可扣除。 但如果您房屋的一部分出租或專門用於商業用途，則該部分造成的損失可能可以扣除。
如您所見，根據您的房屋銷售利潤和收入，部分或全部收益可能是免稅的。 但對於擁有昂貴房屋的高收入者來說，可能需要繳稅單。 我們可以幫助您提前計劃以最大限度地減少稅收，並回答您有關房屋銷售的任何問題。