2026 年 2 月 22 日
作者：Marc J. Strohl，註冊會計師
Protax 諮詢服務公司
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本文的目的是提供一份全面的信息清單，列出您在離開美國 (US) 或移居美國、出售或出租您的主要住所之前需要考慮的信息，以及在提交美國收入時如何處理此問題納稅申報表。 本文並非旨在教導您執行自我合規所需的技術能力；但是，它肯定會為您提供技術知識，以確定您的美國註冊會計師 (CPA) 稅務師是否了解他們應該知道的一切，以便為您提供技術上合格的專業服務。
出售主要住宅的排除規則：
根據 IRC 第 121 節 - 出售主要住所的收益除外 - 如果該房屋是您的“主要住所”或主要住所（根據事實和情況測試定義 - 您居住的地方，您大部分時間度過的地方，類似於住所）在出售前的五年窗口中，您必須：1) 擁有和 2) 在家中使用或居住至少兩年 = 24 個月 = 730 天，配偶雙方才有資格獲得每對配偶 250,000 美元的出售收益免稅額規則。
擁有和使用測試的兩年不必與出售前五年窗口內的兩年相同。此外，「主要住宅」的確定是每年進行的，因此在任何五年窗口內都可能有多個「主要住宅」的確定。
使用測試不需要連續使用 730 天，只要在相應的五年窗口期內有 730 天的使用即可，並且使用可以在非所有權期間進行。
即使出租，暫時缺席（休假）也算作使用期間。
此排除只能每兩年使用一次。
如果納稅人沒有兩年的時間進行這兩項測試，他們將沒有資格獲得排除，除非：他們有三個「主要原因」之一，包括：i）工作地點變化，ii）健康原因或iii ）不可預見的情況。 在這種情況下，排除以 730 天以上的合格天數按比例分配。
對於這三個“主要原因”中的每一個，納稅人都會考慮 i) 具體主要原因“安全港”和/或 ii) 每個主要原因的具體事實和情況，包括以下因素：時間接近、擁有和在特定主要原因、無法合理預見的主要原因以及在所有權期間維持或使用的財務能力發生重大變化時使用。
工作地點變更的安全港（本文的重點）（其中就業包括新的或持續的就業或自營職業）包括在擁有和使用主要住宅和新工作地點期間發生的變更距離出售的房屋比以前的工作地點至少遠50 英哩。
因此，移居美國的美國非居民外國人或移出美國並繼續維護其外國/美國主要住宅的美國非居民外國人，隨後在移居/移出美國多年後將其出租並出售，仍將只要他們在出售前的五年窗口內使用（和所有權），就符合就業地點變化的主要原因。
顯然，美國非居民/美國僑民的主要障礙是，雖然他們通常符合兩年的所有權測試，但他們不符合兩年的使用測試。
如果該房屋不是納稅人的「主要住所」或主要居所，或者納稅人不符合上述條件，並且持有該房屋超過一年，則收益將按現行長期資本利得稅率徵稅，目前為 15%，對於 37% 稅率檔的納稅人，稅率可能為 20%。
非合格用途－在計算出售或交換主要居所的收益時，如果您和您的配偶在2009年或之後的納稅年度中均未將該房產用作主要居所，則根據上述規則，歸因於非合格用途的收益比例部分（某些例外情況除外）將不予免稅。
然而，上述規定的一個例外是，在您或您的配偶最後一次將該房產用作主要住宅的日期之後的出售或交換之日結束的 5 年窗口期的任何部分。實際上，這意味著，如果在出售前的 5 年窗口內有任何租賃或其他不合格使用，則該租賃期使用不被視為不合格使用，並且收益不必是親的。之間的比例分配。
根據 IRC Sec 排除主要住宅的出售。 121 和其他上述討論也適用於美國非居民外國人和非美國主要居所和“主要住宅”。
最大限度地減少銷售中的未排除淨收益：
根據美國長期資本利得稅率（目前為 15%，對於新的 20% 稅率的納稅人可能為 37%），最大限度地減少出售資本利得的關鍵是最大限度地減少淨資本利得。淨資本收益由淨收益減去淨成本或基礎組成。目標是最小化淨收益和最大化淨成本，這兩個金額越接近，資本利得就越小。
儘管總收益和總成本很容易確定，但淨額可能比顯而易見的更難以計算。為此，您將需要HUD 1（住房城市發展）結算和結算報表- HUD 1 於3 年2015 月XNUMX 日被淘汰，取而代之的是由CFPB（消費者金融保護局）標準化的類似外觀表格，稱為「結算」揭露」表格或這些購買和銷售文件的外國同等文件。
為了最大化淨成本或基礎，在合約的購買價格上，您必須根據 HUD 1 或 CFPB 添加成交和結算成本 - 法律、抵押記錄稅、風險、轉讓稅等 - 成交披露 - 結算聲明將購買成本提高到淨成本。您也可以在購買後的改進和添加中添加您的金額。
為了最大限度地減少淨銷售收益，您必須從總收益中減去成交和結算成本- 經紀人佣金、法律費用等（根據HUD 1 或CFPB） - 成交披露表- 結算報表，以減少淨收益並使其小至可能的。當然，這只能在註冊會計師 (CPA) 的指導和專業知識下進行。
在國外/美國期間維持您的主要住所 - 非出租：
如果您決定在居住在國外或美國期間保留您的美國或外國住所，則抵押貸款利息和房地產稅（外國房地產稅僅在附表 A 中取消扣除，租賃附表 E 中不取消；美國房地產稅僅限於附表 A 中的 SALT 扣除額 40,400 美元——分項扣除——根據 OBBBA 2025，2026 年每年 2029 年增加1%，2030 年恢復至 10,000 美元，2026 年 MAGI 超過 505,000 美元時將逐步減少扣除額，之後每年增加 1%，但不得低於 10,000 美元）可在支付當年在 1040 表附表 A 中扣除。作為美國居民外國人—美國公民和美國永久居民（綠卡持有者）或符合實質居住測試 (SPT) 的人員，您的全球收入 100% 應在美國納稅。您的全球扣除額可100%在美國扣除。
出租：
無論是在美國居住期間出租非美國住所，或是在美國境外居住時出租美國住所，作為美國居民的外國人在全球範圍內的納稅義務都成為一個因素。淨租賃活動在 IRS 表格 1040-附表 E「補充收入和損失」中報告。附表 E 支援納入日曆年現金收到的租金收入以及大量直接扣除，包括抵押貸款利息、房地產稅、清潔、維護、修理、佣金、保險、廣告、管理費、用品、水電費、法律和專業、旅行以及其他如除雪、公寓費等…
此外，折舊是美國的強制性扣除。未申報折舊將導致您被視為已申報。對於美國的租賃房產，住宅房產的折舊率為 27.5 年直線折舊率，而對於外國房產，對於 40 年 1 月 1 日之前投入使用的房產，折舊率為 2018 年直線折舊率。根據 TCJA 2017 年立法，外國財產的新直線稅率自 1 年 1 月 2018 日納稅年度起生效，現為 30 年。
在出售時，收回了之前聲稱的允許或允許的折舊，這實際上包括在銷售收益排除計算中，以構成完全應稅資本收益的一部分。
進一步的租賃活動被視為被動活動。 被動活動損失僅在被動活動收益或收入的範圍內允許。 雖然積極參與的租賃房地產有特別津貼，但對於調整後總收入 (AGI) 低於 150,000 美元的人，最高特別津貼為 25,000 美元。 如果沒有這項特別津貼，被動年度租金損失將無限期暫停並結轉，直到出售房產或房產組或您的 AGI 降至 150,000 美元的門檻以下，此時暫停結轉的損失被觸發。
有一個特別選舉IRC Sec。 469(j)(7) 將出租的前主要住宅的抵押貸款利息視為實際上繞過了被動活動規則，因此實際上引發了相當於抵押貸款利息年度索賠的租金損失。該抵押貸款利息將被稱為合格住宅利息。然而，這些規則最近受到了 IRS 的審查，並受到 IRS 的質疑和積極審核，以確保房屋符合 IRC Sec 中規定的合格居住規則。 121. 基本上，該住所必須是您的主要住所，一個人在任何時候都不得擁有超過一個主要住所，這一決定取決於每個案件的事實和情況。然而，持續數年的租金可能表明該房產不再是主要住宅，因此可能不再符合 IRC Sec 規定的合格住宅權益。 469(j)(7) 選舉待遇。因此，這個職位充其量只能在最初的第一年和第二年擔任，儘管它很少像以前那樣使用。
Marc J. Strohl，註冊會計師是 Protax Consulting Services Inc. 的負責人。
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