Februari 22, 2026
oleh: Marc J. Strohl, CPA
Perkhidmatan Perundingan Protax Inc.
www.protaxconsulting.com
Klik di sini untuk versi PDF.
Matlamat artikel ini adalah untuk menyediakan senarai semak maklumat yang komprehensif untuk dipertimbangkan sebelum berpindah dari Amerika Syarikat (AS) atau berpindah ke AS, menjual atau menyewakan kediaman utama anda dan cara mengendalikan perkara ini semasa memfailkan penyata cukai pendapatan AS. Artikel ini tidak direka untuk mengajar anda kecekapan teknikal yang diperlukan untuk melaksanakan pematuhan diri; walau bagaimanapun, ia pastinya akan membekali anda dengan pengetahuan teknikal untuk menentukan sama ada penyedia cukai Akauntan Awam Bertauliah (CPA) AS anda mengetahui semua yang mereka patut tahu untuk menyediakan anda perkhidmatan profesional yang cekap dari segi teknikal.
Peraturan pengecualian mengenai Penjualan Kediaman Utama:
Di bawah IRC Sec 121- Pengecualian Keuntungan daripada Penjualan Kediaman Utama- Jika rumah itu adalah "rumah utama" atau kediaman utama anda (ditakrifkan oleh ujian fakta dan keadaan- tempat anda tinggal, tempat anda menghabiskan sebahagian besar masa anda, serupa dengan domisil) dalam tempoh lima tahun sebelum jualan, anda mesti mempunyai: 1) dimiliki dan 2) digunakan atau tinggal di rumah selama sekurang-kurangnya dua tahun = 24 bulan = 730 hari untuk kedua-dua pasangan layak mendapat pengecualian $250,000 bagi setiap pasangan untuk keuntungan jualan peraturan.
Dua tahun untuk ujian milik dan penggunaan tidak semestinya sama dua tahun dalam tempoh lima tahun sebelum jualan. Selanjutnya penentuan "rumah utama" dibuat setiap tahun, supaya mungkin terdapat beberapa penentuan "rumah utama" dalam mana-mana tingkap lima tahun.
Ujian penggunaan tidak memerlukan 730 hari penggunaan berturut-turut , selagi terdapat 730 hari penggunaan dalam tempoh lima tahun yang sepadan dan penggunaan mungkin berlaku semasa tempoh bukan pemilikan.
Ketiadaan sementara (bercuti) walaupun disewakan dikira sebagai tempoh penggunaan.
Pengecualian ini hanya boleh digunakan sekali setiap dua tahun.
Jika pembayar cukai tidak mempunyai dua tahun untuk kedua-dua ujian, mereka tidak akan layak untuk pengecualian melainkan: mereka mempunyai salah satu daripada tiga 'sebab utama' yang termasuk: i) perubahan lokasi pekerjaan, ii) sebab kesihatan atau iii) keadaan yang tidak dijangka. Dalam kes sedemikian, pengecualian diratakan dengan hari kelayakan melebihi 730 hari.
Bagi setiap satu daripada tiga 'sebab utama' pembayar cukai akan melihat i) sebab utama khusus "pelabuhan selamat" dan/atau ii) fakta dan keadaan individu untuk setiap sebab utama, termasuk faktor seperti: dekat dalam masa, dimiliki & digunakan pada masa sebab utama tertentu, sebab utama yang tidak boleh dijangka secara munasabah, dan perubahan ketara dalam kemerosotan keupayaan kewangan untuk mengekalkan, atau digunakan semasa pemilikan.
Pelabuhan selamat untuk perubahan lokasi pekerjaan (titik fokus artikel ini) (di mana pekerjaan termasuk pekerjaan baharu atau berterusan atau bekerja sendiri) termasuk di mana perubahan berlaku semasa tempoh pemilikan dan penggunaan rumah utama dan tempat pekerjaan baharu adalah sekurang-kurangnya 50 batu lebih jauh dari rumah yang dijual berbanding tempat bekerja dahulu.
Oleh itu, warga asing bukan pemastautin AS yang berpindah ke AS atau ekspatriat AS yang berpindah keluar dari AS dan terus mengekalkan rumah utama asing/AS mereka kemudian menyewanya dan menjualnya bertahun-tahun selepas berpindah ke/ekspatriat dari AS, akan tetap layak di bawah perubahan lokasi pekerjaan sebab utama selagi mereka mempunyai penggunaan (dan pemilikan) dalam tempoh lima tahun sebelum jualan.
Jelas sekali, kekurangan utama bagi bukan pemastautin AS/ekspatriat AS ialah walaupun mereka biasanya memenuhi ujian pemilikan dua tahun, mereka tidak memenuhi ujian penggunaan dua tahun.
Jika rumah tersebut bukan "rumah utama" atau kediaman utama pembayar cukai atau pembayar cukai tidak memenuhi ujian di atas dan mereka telah memegang rumah tersebut selama lebih daripada satu tahun, maka keuntungan tersebut akan dikenakan cukai pada kadar keuntungan modal jangka panjang semasa, yang kini 15% dan mungkin 20% untuk pembayar cukai dalam kurungan 37%.
Penggunaan tidak layak - Dalam pengiraan keuntungan daripada penjualan atau pertukaran kediaman utama, bahagian pro-rata keuntungan yang boleh dikaitkan dengan penggunaan tidak layak dalam tahun cukai 2009 atau kemudian, jika anda mahupun pasangan anda tidak menggunakan hartanah tersebut sebagai rumah utama, dalam pengecualian tertentu tidak akan dikecualikan di bawah peraturan di atas.
Walau bagaimanapun, pengecualian kepada perkara di atas ialah mana-mana bahagian tempoh tingkap 5 tahun yang berakhir pada tarikh penjualan atau pertukaran selepas tarikh terakhir anda atau pasangan anda menggunakan harta itu sebagai rumah utama anda. Secara praktikal, ini bermakna jika terdapat sebarang penyewaan atau penggunaan lain yang tidak layak dalam tempoh 5 tahun sebelum jualan, penggunaan tempoh sewa ini TIDAK dianggap sebagai penggunaan tidak layak dan keuntungan tidak perlu dibahagikan secara pro-rata antara penggunaan yang layak dan tidak layak.
Penjualan pengecualian kediaman utama di bawah IRC Sek. 121 dan perbincangan lain di atas juga terpakai kepada warga asing bukan pemastautin AS dan kediaman utama bukan AS dan 'rumah utama'.
Meminimumkan Keuntungan Bersih Tidak Dikecualikan daripada Jualan:
Kunci untuk meminimumkan keuntungan modal anda pada jualan tertakluk kepada kadar cukai keuntungan modal jangka panjang AS, pada masa ini seperti di atas pada 15% dan mungkin 20% untuk pembayar cukai dalam kurungan 37% baharu, adalah untuk meminimumkan keuntungan modal bersih anda. Keuntungan modal bersih terdiri daripada hasil bersih ditolak kos atau asas bersih. Matlamatnya ialah meminimumkan hasil bersih dan memaksimumkan kos bersih, semakin hampir kedua-dua jumlah ini disatukan, semakin kecil keuntungan modal.
Walaupun hasil kasar dan kos kasar mudah ditentukan, jumlah bersih mungkin lebih sukar untuk dikira daripada yang jelas. Untuk melakukan ini, anda memerlukan penyata penutupan dan penyelesaian HUD 1 (Pembangunan Bandar Perumahan)- HUD 1 telah dihapuskan pada 3 Oktober 2015 untuk digantikan dengan bentuk serupa yang diseragamkan oleh CFPB- (Biro Perlindungan Kewangan Pengguna) yang dipanggil "Penutupan Borang Pendedahan”- atau setara asing dokumen ini daripada kedua-dua pembelian dan penjualan.
Untuk memaksimumkan kos atau asas bersih, kepada harga belian pada kontrak, anda mesti menambah kos penutupan dan penyelesaian- perundangan, cukai rekod gadai janji, bahaya, cukai pindahan, dsb. mengikut penyata penyelesaian HUD 1 atau CFPB- Pendedahan Penutupan untuk menambah kos kepada kos bersih anda semasa pembelian. Pada jumlah itu anda juga akan menambah anda, selepas pembelian peningkatan dan penambahan.
Untuk meminimumkan hasil jualan bersih, daripada hasil kasar anda mesti menolak kos penutupan dan penyelesaian- komisen broker, undang-undang, dsb mengikut penyata penyelesaian HUD 1 atau CFPB- Borang Pendedahan Penutupan- untuk mengurangkan keuntungan bersih dan menjadikannya sekecil mungkin. Sudah tentu, ini hanya perlu dicuba dengan bimbingan dan kepakaran Akauntan Awam Bertauliah (CPA).
Mengekalkan Kediaman Utama anda semasa di Luar Negara/di AS- Bukan Penyewaan:
Jika anda memutuskan untuk mengekalkan kediaman AS atau asing anda semasa tinggal di luar negara atau semasa tinggal di AS, faedah gadai janji dan cukai hartanah (potongan cukai hartanah asing yang dihapuskan pada Jadual A sahaja - bukan pada Jadual E sewa, dan cukai hartanah AS adalah terhad kepada potongan SALT $40,400 pada Jadual A - Potongan Terperinci - (di bawah OBBBA 2025 untuk 2026 diikuti dengan kenaikan 1% untuk 2027, 2028 dan 2029 kembali kepada $10,000 untuk 2030, dengan penghentian berperingkat untuk MAGI melebihi $505,000 pada 2026 dan kenaikan 1% yang serupa selepas itu tetapi tidak di bawah $10,000) boleh ditolak pada tahun ia dibayar pada Jadual A Borang 1040. Sebagai warga asing pemastautin AS - warganegara AS dan penduduk tetap AS (pemegang kad hijau) atau mereka yang memenuhi Ujian Kehadiran Substansial (SPT), pendapatan seluruh dunia anda adalah 100% boleh dikenakan cukai AS begitu juga potongan seluruh dunia anda. 100% potongan AS.
Menyewakannya:
Sama ada menyewa kediaman bukan AS semasa menetap di AS atau kediaman AS semasa menetap di luar AS, sebagai pemastautin warga asing AS kebolehcukaian di seluruh dunia menjadi faktor. Aktiviti sewa bersih dilaporkan pada Borang IRS 1040- Jadual E, Pendapatan dan Kerugian Tambahan. Jadual E menyokong kemasukan tunai tahun kalendar yang diterima pendapatan sewa serta pelbagai jenis potongan terus ke hadapan, termasuk faedah gadai janji, cukai hartanah, pembersihan, penyelenggaraan, pembaikan, komisen, insurans, pengiklanan, yuran pengurusan, bekalan, utiliti, undang-undang dan profesional, perjalanan, dan lain-lain seperti pengalihan salji, yuran kondominium, dll…
Selain itu, susut nilai ialah potongan wajib AS. Gagal menuntut susut nilai menyebabkan anda dianggap telah menuntutnya. Bagi hartanah sewa yang terletak di AS, kadar susut nilai untuk hartanah kediaman ialah 27.5 tahun garis lurus, manakala bagi hartanah asing kadarnya ialah 40 tahun garis lurus untuk hartanah yang ditempatkan dalam perkhidmatan sebelum 1/1/2018. Di bawah perundangan TCJA 2017, kadar garis lurus baharu untuk hartanah asing berkuat kuasa untuk tahun cukai 1/1/2018 hadapan kini adalah 30 tahun.
Pada jualan terdapat penangkapan semula susut nilai yang dituntut sebelum ini yang dibenarkan atau dibenarkan, yang berkuat kuasa termasuk dalam keuntungan atas pengiraan pengecualian keuntungan jualan untuk membentuk sebahagian daripada keuntungan modal boleh cukai sepenuhnya.
Aktiviti penyewaan selanjutnya dianggap sebagai aktiviti pasif. Kerugian aktiviti pasif hanya dibenarkan setakat keuntungan atau pendapatan aktiviti pasif. Walaupun terdapat Elaun Khas untuk hartanah sewa dengan penyertaan aktif, bagi orang yang pendapatan kasar (AGI) diselaraskan adalah di bawah $150,000 kepada elaun khas maksimum $25,000. Kegagalan Elaun Khas ini, kerugian sewa tahunan pasif digantung selama-lamanya dan dibawa ke hadapan sehingga masa sama ada harta atau kumpulan hartanah dijual atau AGI anda jatuh di bawah ambang $150,000, di mana kerugian yang digantung dibawa ke hadapan dicetuskan.
Terdapat pilihan raya khas IRC Sek. 469(j)(7) untuk menganggap faedah gadai janji bekas kediaman utama yang disewakan sebagai berkuat kuasa dengan melepasi peraturan aktiviti pasif, oleh itu berkuat kuasa mencetuskan kerugian sewa setakat tuntutan tahunan faedah gadai janji. Faedah gadai janji ini akan dipanggil Faedah Kediaman Layak. Walau bagaimanapun, peraturan ini telah berada di bawah penelitian IRS baru-baru ini dan telah dicabar serta diaudit secara agresif oleh IRS untuk memastikan rumah tersebut memenuhi peraturan Kediaman Berkelayakan seperti yang dinyatakan dalam IRC Sec. 121. Pada asasnya, rumah mestilah rumah utama anda di mana seseorang itu mungkin tidak mempunyai lebih daripada satu rumah utama pada bila-bila masa dan penentuan bergantung kepada fakta dan keadaan setiap kes. Walau bagaimanapun, ia berpendapat bahawa sewa yang bertahan selama beberapa tahun mungkin menunjukkan bahawa harta itu bukan lagi kediaman utama dan, oleh itu mungkin tidak lagi layak sebagai Faedah Kediaman Layak yang layak untuk Sek IRC. 469(j)(7) layanan pilihan raya. Jadi sebaik-baiknya jawatan ini mungkin diambil pada tahun 1 dan 2 awal, walaupun ia jarang digunakan seperti dahulu.
Marc J. Strohl, CPA ialah Pengetua di Protax Consulting Services Inc.
Seven Penn Plaza, Suite 816, New York, New York 10001
Beliau boleh dihubungi di: Tel: (212) 714-1805, Faks: (212) 714-6654
E-mel: [e-mel dilindungi]
Laman web: www.protaxconsulting.com