Februar 22, 2026
autor: Marc J. Strohl, CPA
Protax Consulting Services Inc.
www.protaxconsulting.com
Kliknite ovdje za PDF verziju.
Cilj ovog članka je pružiti sveobuhvatnu kontrolnu listu informacija koje treba uzeti u obzir prije odlaska iz Sjedinjenih Država (SAD) ili preseljenja u SAD, prodaje ili iznajmljivanja svog glavnog prebivališta i kako to postupiti prilikom podnošenja prijave poreza na dohodak u SAD-u. Ovaj članak nije dizajniran da vas nauči potrebnoj tehničkoj kompetenciji za samopoštivanje; međutim, sigurno će vas naoružati tehničkim znanjem kako biste utvrdili da li vaš poreski obveznik u SAD (CPA) zna sve što bi trebao znati kako bi vam pružio tehnički kompetentne profesionalne usluge.
Pravila o isključenju pri prodaji glavnog prebivališta:
Prema IRC Sec 121- Isključivanje dobiti od prodaje glavnog prebivališta - Ako je dom vaš "glavni dom" ili glavno prebivalište (definirano činjenicama i testom okolnosti - gdje živite, gdje provodite većinu svog vremena, slično prebivalištu) u periodu od pet godina prije prodaje morate imati: 1) posjedovati i 2) koristiti ili živjeli u kući najmanje dvije godine = 24 mjeseca = 730 dana da bi se oba supružnika kvalifikovala za 250,000 USD po supružniku isključujući dobit od prodaje pravilo.
Dvije godine za test posjedovanja i korištenja ne moraju biti iste dvije godine u roku od pet godina prije prodaje. Nadalje, određivanje “glavnog doma” se vrši na godišnjoj osnovi, tako da može postojati više određivanja “glavnog doma” u bilo kojem petogodišnjem periodu.
Test upotrebe ne zahtijeva 730 uzastopnih dana korištenja, sve dok postoji 730 dana korištenja u odgovarajućem petogodišnjem periodu, a korištenje se može odvijati i tokom perioda kada se ne posjeduje proizvod.
Privremena odsustva (odmor) čak i ako su iznajmljena računaju se kao period korištenja.
Ovo isključenje može se koristiti samo jednom u dvije godine.
Ako poreski obveznik(i) nemaju dvije godine za oba testa, neće se kvalifikovati za isključenje osim ako: imaju jedan od tri 'primarna razloga' koji uključuje: i) promjenu lokacije zaposlenja, ii) zdravstvene razloge ili iii) nepredviđene okolnosti. U takvim slučajevima isključenje je proporcionalno kvalifikovanim danima u trajanju od 730 dana.
Za svaki od tri 'primarna razloga' poreski obveznik bi pogledao i) poseban primarni razlog "sigurne luke" i/ili ii) pojedinačne činjenice i okolnosti za svaki od primarnih razloga, uključujući faktore kao što su: blisko vrijeme, vlasništvo i korišteno u vrijeme posebnog primarnog razloga, primarnog razloga koji nije razumno predvidljiv i materijalne promjene u smanjenju finansijske sposobnosti za održavanje ili korištenje tokom vlasništva.
Sigurne luke za promjenu lokacije zaposlenja (žarišna tačka ovog članka) (gdje zapošljavanje uključuje novo ili kontinuirano zaposlenje ili samozapošljavanje) uključuje slučajeve kada se promjena dogodila tokom perioda vlasništva i korištenja glavnog doma, a novo mjesto zaposlenja je najmanje 50 milja dalje od prodate kuće nego što je to bilo za prijašnje mjesto zaposlenja.
Kao takav stranac koji nije rezident u SAD-u koji se preseli u SAD ili američki iseljenik koji se iseli iz SAD-a i nastavlja da održava svoj glavni dom u stranoj/američkoj državi, nakon čega ga iznajmljuje i prodaje godinama nakon preseljenja u/izseljenju iz SAD-a, i dalje će kvalificiraju se pod primarnim razlogom promjene lokacije zaposlenja sve dok imaju korištenje (i vlasništvo) u periodu od pet godina prije prodaje.
Očigledno je da je glavni hendikep za nerezidente SAD-a/američke iseljenike to što, iako obično ispunjavaju dvogodišnji test vlasništva, ne ispunjavaju dvogodišnji test korištenja.
Ako kuća nije " glavna kuća" ili glavno prebivalište poreskog obveznika ili poreski obveznik ne ispunjava gore navedene uslove, a posjeduje kuću duže od godinu dana, tada bi se dobit oporezivala po trenutnoj stopi dugoročne kapitalne dobiti, koja trenutno iznosi 15%, a možda i 20% za poreske obveznike u kategoriji od 37%.
Nekvalifikovana upotreba - Prilikom obračuna dobiti od prodaje ili zamjene glavne nekretnine, proporcionalni dio dobiti koji se može pripisati nekvalifikovanoj upotrebi u poreskim godinama 2009 ili kasnije, kada ni vi ni vaš supružnik niste koristili nekretninu kao glavni dom, uz određene izuzetke, neće biti izuzet prema gore navedenim pravilima.
Međutim, izuzetak od gore navedenog je bilo koji dio perioda od 5 godina koji završava na dan prodaje ili zamjene nakon posljednjeg datuma kada ste vi ili vaš supružnik koristili nekretninu kao svoj glavni dom. U praksi, ovo znači da ako postoji bilo kakva iznajmljivanja ili druga nekvalifikovana upotreba tokom perioda od 5 godina pre prodaje, ovaj period najma se NE smatra nekvalifikovanom upotrebom i dobitak ne bi morao biti proporcionalno raspoređen između kvalifikovane i nekvalifikovane upotrebe.
Prodaja isključenja glavnog prebivališta prema IRC Sec. 121 i druge gore navedene rasprave također se primjenjuju na strance nerezidentne u SAD i glavna prebivališta i 'glavne domove' van SAD-a.
Minimiziranje neto neisključenog dobitka od prodaje:
Ključ za minimiziranje vašeg kapitalnog dobitka od prodaje podložno američkoj stopi poreza na dugoročnu kapitalnu dobit, koja trenutno iznosi 15% i možda 20% za porezne obveznike u novom rasponu od 37%, je minimiziranje vaše neto kapitalne dobiti. Neto kapitalni dobitak se sastoji od neto prihoda umanjenog za neto trošak ili osnovu. Cilj je minimiziranje neto prihoda i maksimiziranje neto troškova, što su ova dva iznosa bliža, to je kapitalni dobitak manji.
Iako se bruto prihodi i bruto troškovi lako mogu odrediti, neto iznosi mogu biti neuhvatljiviji za izračunavanje nego očigledni. Da biste to uradili, trebat će vam izjave o zatvaranju i nagodbi HUD 1 (Housing Urban Development) – HUD 1 je eliminisan 3. oktobra 2015. da bi bio zamijenjen sličnim obrascem koji je standardizirao CFPB- (Biro za finansijsku zaštitu potrošača) pod nazivom „Zatvaranje Objavljivanje” Obrazac- ili strani ekvivalenti ovih dokumenata iz kupovine i prodaje.
Da biste maksimizirali neto trošak ili osnovu, kupovnoj cijeni na ugovoru, morate dodati troškove zatvaranja i poravnanja - pravni, porez na evidentiranje hipoteke, rizik, porez na prijenos, itd. prema HUD 1 ili CFPB- Izjava o otkrivanju podataka o poravnanju kako biste povećali trošak na svoje neto troškove prilikom kupovine. Na taj iznos biste dodali i svoje, nakon kupovine poboljšanja i dodatke.
Da biste minimizirali neto prihod od prodaje, od bruto prihoda morate oduzeti troškove zatvaranja i poravnanja - proviziju brokera, pravna pitanja, itd. prema HUD 1 ili CFPB- Obrascu za otkrivanje podataka - izjavu o poravnanju kako biste smanjili neto dobitak i učinili ga najmanjim kao moguće. Naravno, ovo treba pokušati samo uz vodstvo i stručnost ovlaštenog javnog računovođe (CPA).
Održavanje vašeg glavnog prebivališta dok ste u inostranstvu/u SAD-u bez iznajmljivanja:
Ako odlučite zadržati svoje prebivalište u SAD-u ili inostranstvu dok živite u SAD-u ili dok živite u SAD-u, kamate na hipoteku i porezi na nekretnine (odbitak poreza na strane nekretnine ukinut je samo u Prilogu A - ne i u Prilogu E za najam, a porezi na nekretnine u SAD-u ograničeni su na odbitak od 40,400 USD za SALT u Prilogu A - Stavke odbitaka - (prema OBBBA 2025 za 2026. godinu, nakon čega slijede povećanja od 1% za 2027., 2028. i 2029. godinu nazad na 10,000 USD za 2030. godinu, s postepenim ukidanjem za MAGI preko 505,000 USD u 2026. godini i sličnim povećanjima od 1% nakon toga, ali ne ispod 10,000 USD) odbijaju se u godini u kojoj su plaćeni u Prilogu A Obrasca 1040. Kao stranci s boravištem u SAD-u - državljani SAD-a i stalni stanovnici SAD-a (vlasnici zelene karte) ili osobe koje ispunjavaju Test značajnog prisustva (SPT), vaš svjetski dohodak je 100% oporeziv u SAD-u, kao i vaši svjetski odbici. 100% franšiza u SAD-u.
Izdavanje:
Bilo da iznajmljujete rezidenciju van SAD-a dok boravite u SAD-u ili prebivalište u SAD-u dok boravite izvan SAD-a, kao stranac sa rezidentom SAD-a oporezivanje širom svijeta postaje faktor. Neto aktivnost iznajmljivanja prijavljena je na obrascu IRS 1040- Prilog E, Dodatni prihodi i gubici. Raspored E podržava uključivanje prihoda od najma u novcu iz kalendarske godine, kao i bezbroj direktnih odbitaka, uključujući kamate na hipoteku, poreze na nekretnine, čišćenje, održavanje, popravke, provizije, osiguranje, oglašavanje, naknade za upravljanje, zalihe, komunalije, pravne i stručne usluge, putovanja i druge kao što su čišćenje snijega, naknade za stanovanje, itd...
Osim toga, amortizacija je obavezan američki odbitak. Ako ne zatražite amortizaciju, smatra se da ste je zatražili. Za nekretnine koje se iznajmljuju u SAD stopa amortizacije za stambene nekretnine je 27.5 godina pravolinijski, dok je za nekretnine u inostranstvu stopa amortizacije 40 godina pravolinijske za nekretnine koje su puštene u upotrebu prije 1/1/2018. Prema zakonodavstvu TCJA 2017, nova pravolinijska stopa za stranu imovinu koja važi za poreske godine od 1. sada iznosi 1 godina.
Prilikom prodaje postoji ponovno preuzimanje ove ranije zatražene amortizacije koja je dozvoljena ili dozvoljena, koja je u stvari uključena u obračun isključenja dobiti na dobitku od prodaje kako bi činila dio potpuno oporezivog kapitalnog dobitka.
Daljnja aktivnost iznajmljivanja smatra se pasivnom djelatnošću. Pasivni gubici aktivnosti su dozvoljeni samo u obimu pasivnih dobitaka ili prihoda. Iako postoji poseban dodatak za iznajmljivanje nekretnina sa aktivnim učešćem, za osobe čiji je bruto prihod (AGI) prilagođen ispod 150,000 dolara do maksimalnog posebnog dodatka od 25,000 dolara. U slučaju neuspjeha ove posebne naknade, pasivni godišnji gubici najma se suspendiraju na neodređeno vrijeme i prenose naprijed sve dok se imovina ili grupa nekretnina ne prodaju ili vaš AGI ne padne ispod praga od 150,000 USD, u kojem trenutku se aktiviraju suspendirani gubici koji se prenose.
Postoje posebni izbori IRC Sec. 469(j)(7) da se hipotekarni interes bivšeg glavnog stana koji je iznajmljen tretira kao zaobilaženje pravila pasivne aktivnosti, čime se u stvari pokreće gubitak zakupnine u visini godišnjeg potraživanja za kamatu na hipoteku. Ova hipotekarna kamata bi se nazvala Kvalifikovana boravišna kamata. Međutim, ova pravila su nedavno podvrgnuta kontroli Poreske uprave i bila su osporavana i agresivno revidirana od strane Poreske uprave kako bi se osiguralo da dom ispunjava pravila o kvalificiranom prebivalištu kako je navedeno u IRC Sec. 121. U osnovi, dom mora biti vaš glavni dom gdje ne smijete imati više od jednog glavnog doma u bilo kojem trenutku, a odluka ovisi o činjenicama i okolnostima svakog slučaja. Međutim, stoji da najam koji traje nekoliko godina može ukazivati na to da imovina više nije glavno prebivalište i stoga se više ne može kvalificirati kao Kvalificirana boravišna kamata koja ispunjava uslove za IRC Sec. 469(j)(7) izborni tretman. Dakle, u najboljem slučaju ovaj položaj se može zauzeti u početnoj godini 1 i 2 godine, iako se rijetko koristi kao nekada.
Marc J. Strohl, CPA je direktor u Protax Consulting Services Inc.
Seven Penn Plaza, apartman 816, Njujork, Njujork 10001
Može se dobiti na: Tel: (212) 714-1805, Fax: (212) 714-6654
E-mail: [email zaštićen]
Web lokacija: www.protaxconsulting.com