Şubat 22, 2026
Yazar: Marc J. Strohl, CPA
Protax Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.
www.protaxconsulting.com
Tıkla okuyun PDF versiyonu için.
Bu makalenin amacı, Amerika Birleşik Devletleri'nden (ABD) ayrılmadan veya ABD'ye taşınmadan önce, asıl ikametgahınızı satmadan veya kiralamadan önce dikkate alınması gereken bilgilerin kapsamlı bir kontrol listesini ve ABD gelir vergisi beyannamesi verirken bununla nasıl başa çıkılacağını sağlamaktır. Bu makale, kendi kendine uyum sağlamak için gereken teknik yeterliliği size öğretmek için tasarlanmamıştır; ancak, ABD Sertifikalı Mali Müşavir (CPA) vergi hazırlayıcınızın size teknik olarak yeterli profesyonel hizmetler sunmak için bilmesi gereken her şeyi bilip bilmediğini belirlemek için size kesinlikle teknik bilgi sağlayacaktır.
Ana Konutun Satışına ilişkin istisna kuralları:
IRC Bölüm 121 uyarınca - Ana İkamet Satışından Elde Edilen Kazancın Hariç Tutulması - Evin "ana eviniz" veya asıl ikametgahınız olması durumunda (gerçekler ve koşullar testiyle tanımlanır - yaşadığınız yer, zamanınızın çoğunu ikametgahınıza benzer şekilde geçirdiğiniz yer) Satıştan önceki beş yıllık pencerede şunlara sahip olmanız gerekir: 1) eş başına 2 ABD Doları tutarındaki satıştan kazanç hariç tutma hakkına hak kazanabilmek için, 24) evde sahip olmanız ve 730) evde en az iki yıl = 250,000 ay = XNUMX gün kullanmanız veya yaşamış olmanız gerekir. kural.
Sahip olunan ve kullanılan test için iki yıl, satıştan önceki beş yıllık pencere içindeki aynı iki yıl olmak zorunda değildir. Ayrıca, "ana ev" tespiti yıllık bazda yapılır, böylece herhangi bir beş yıllık pencerede birden fazla "ana ev" tespiti olabilir.
Kullanım testi 730 gerektirmez ardışık kullanım günleri, ilgili beş yıllık pencerede 730 günlük kullanım olması koşuluyla ve kullanım, sahip olunmayan dönemlerde de gerçekleşebilir.
Kiraya verilmiş olsa bile geçici devamsızlıklar (tatil) kullanım süresinden sayılır.
Bu istisna sadece iki yılda bir kullanılabilir.
Mükellef(ler) her iki test için de iki yıla sahip değilse, aşağıdaki durumlar haricinde muafiyet için hak kazanamazlar: i) istihdam yerinde değişiklik, ii) sağlık nedenleri veya iii) öngörülemeyen durumlar dahil olmak üzere üç 'birincil nedenden' birine sahip olmaları. Bu gibi durumlarda muafiyet, 730 güne denk gelen hak kazanan günlere göre orantılanır.
Üç 'birincil nedenin' her biri için vergi mükellefi, i) spesifik birincil neden olan “güvenli limanlara” ve/veya ii) aşağıdaki gibi faktörler de dahil olmak üzere, birincil nedenlerin her biri için bireysel gerçeklere ve koşullara bakacaktır: yakın zaman, sahip olunan & Belirli bir temel nedenin zamanında kullanılması, makul olarak öngörülemeyen birincil neden ve mülkiyetin sürdürülmesi veya kullanılması sırasında mali yeteneğin bozulmasında önemli bir değişiklik.
Çalışma yeri değişikliği için güvenli limanlar (bu makalenin odak noktası) (çalışmanın yeni veya devam eden bir çalışmayı veya kendi işini yapmayı içerdiği durumlarda) değişikliğin ana evin mülkiyeti ve kullanım süresi içinde meydana geldiği ve yeni çalışma yerinin satılan evden eski çalışma yerine göre en az 50 mil daha uzakta olduğu durumları içerir.
Bu nedenle, ABD'ye taşınan ABD'de ikamet etmeyen bir yabancı veya ABD'den ayrılan ve yabancı/ABD'deki ana evini korumaya devam eden ve ardından ABD'ye taşındıktan/ABD'den ayrıldıktan yıllar sonra burayı kiraya veren ve satan ABD'li bir gurbetçi, yine de satıştan önceki beş yıllık süre içinde kullanıma (ve mülkiyete) sahip olmaları koşuluyla, birincil nedenden dolayı istihdam yeri değişikliği kapsamında hak kazanırlar.
Açıkçası, ABD'de yerleşik olmayanlar/ABD'de yaşayan gurbetçiler için temel engel, genellikle iki yıllık sahiplik sınavını geçmelerine rağmen, yapma İki yıllık kullanım testini karşılayın.
ev ise değil vergi mükellefinin "ana evi" veya esas ikametgahı veya vergi mükellefi yukarıdaki testleri karşılamıyorsa ve evi bir yıldan fazla bir süredir elinde tutuyorsa, kazanç şu anda %15 olan mevcut uzun vadeli sermaye kazanç oranı üzerinden vergilendirilecektir ve Belki %20 dilimindeki vergi mükellefleri için %37.
Niteliksiz kullanım- Asıl konutun satışından veya takasından elde edilen kazancın hesaplanmasında, sizin veya eşinizin ana konut olarak kullanmadığı 2009 veya daha sonraki vergi yıllarında vasıfsız kullanıma atfedilebilen kazancın oranlı kısmı, belirli istisnalar dahilinde yukarıdaki kurallara göre hariç tutulamayacaktır
Ancak yukarıdakilere bir istisna, sizin veya eşinizin mülkü ana eviniz olarak kullandığı son tarihten sonra satış veya takas tarihinde sona eren 5 yıllık pencere döneminin herhangi bir kısmıdır. Pratikte bunun anlamı, satıştan önceki 5 yıllık pencerede herhangi bir kiralama veya diğer niteliksiz kullanım varsa, bu kiralama dönemi kullanımının niteliksiz kullanım olarak kabul edilmeyeceği ve kazancın nitelikli ve niteliksiz kullanım arasında orantılı olarak dağıtılması gerekmediğidir.
IRC Sec uyarınca ana ikamet hariç tutmanın satışı. 121 ve yukarıdaki diğer tartışmalar aynı zamanda ABD'de ikamet etmeyen yabancılar ve ABD dışındaki ana ikametgahlar ve 'ana evler' için de geçerlidir.
Satışta Net Hariç Tutulmayan Kazancın En Aza İndirilmesi:
Şu anda %15'in üzerinde olan ve yeni %20 dilimindeki vergi mükellefleri için belki %37 olan ABD uzun vadeli sermaye kazançları vergisi oranına tabi olarak satıştaki sermaye kazancınızı en aza indirmenin anahtarı, net sermaye kazancınızı en aza indirmektir. Net sermaye kazancı, net hasılattan net maliyet veya esasın düşülmesiyle elde edilir. Amaç, net gelirleri en aza indirmek ve net maliyetleri maksimuma çıkarmaktır; bu iki tutar ne kadar yakınsa, sermaye kazancı o kadar küçük olur.
Her ne kadar brüt hasılat ve brüt maliyetler kolaylıkla belirlenebilse de, net tutarların hesaplanması, açıkça görülebileceğinden daha zor olabilir. Bunu yapmak için HUD 1 (Kentsel Konut Gelişimi) kapanış ve uzlaşma bildirimlerine ihtiyacınız olacak - HUD 1, 3 Ekim 2015'te kaldırıldı ve yerini CFPB (Tüketici Mali Koruma Bürosu) tarafından standartlaştırılan benzer görünümlü formla değiştirildi ve "Kapanış" olarak adlandırıldı. Bilgilendirme Formu - veya bu belgelerin hem alım hem de satımdan kaynaklanan yabancı karşılıkları.
Net maliyeti veya temeli maksimize etmek için, sözleşmedeki satın alma fiyatına, kapanış ve yerleşim maliyetlerini - yasal, ipotek kayıt vergisi, tehlike, transfer vergisi, vb. HUD 1 veya CFPB - Kapanış Açıklaması - yerleşim beyanı uyarınca maliyeti satın alma üzerindeki net maliyetlerinize yükseltmek için eklemelisiniz. Bu tutara, satın alma sonrası iyileştirmelerinizi ve eklemelerinizi de eklersiniz.
Net satış gelirlerini en aza indirmek için, brüt gelirden HUD 1 veya CFPB-Kapanış Açıklama Formu uyarınca kapanış ve uzlaşma maliyetlerini (broker komisyonu, yasal vb.) çıkarmanız ve net kazancı azaltmak ve bunu şu kadar küçük hale getirmeniz gerekir: olası. Tabii ki, bu yalnızca bir Yeminli Mali Müşavirin (CPA) rehberliği ve uzmanlığı ile yapılmalıdır.
Yurt Dışında/ABD'de Asıl İkametgahınızı Korumak - Kiralama Dışı:
Yurt dışında veya ABD'de yaşarken ABD veya yabancı ikametgahınızı korumaya karar verirseniz, ipotek faizi ve emlak vergileri (yabancı emlak vergisi indirimi yalnızca A Çizelgesinde kaldırılmıştır - kira E Çizelgesinde değil ve ABD emlak vergileri, A Çizelgesindeki 40,400 ABD Doları tutarındaki SALT indirimiyle sınırlıdır - Kalem Kalem İndirimler - (OBBBA 2025 kapsamında 2026 için %1'lik artışlar ve ardından 2027, 2028 ve 2029 için %1'lik artışlar, 2030 için tekrar 10,000 ABD Dolarına kadar, 2026'da 505,000 ABD Dolarının üzerindeki MAGI için kademeli azaltmalar ve sonrasında benzer %1'lik artışlar ancak 10,000 ABD Dolarının altına düşmemek kaydıyla) ödendiği yıl içinde 1040 Formunun A Çizelgesinde indirilebilir. ABD'de ikamet eden yabancılar - ABD vatandaşları ve ABD daimi ikamet sahipleri (yeşil kart sahipleri) veya Önemli Varlık Testini (SPT) karşılayan kişiler olarak, dünya çapındaki geliriniz %100 ABD vergilendirmesine tabidir. Bu nedenle, dünya genelindeki vergi indirimlerinizin %100'ü ABD'de düşülebilir.
Kiraya vermek:
ABD'de ikamet ederken ABD dışındaki bir ikametgahı kiralamak veya ABD dışında ikamet ederken ABD ikametgahını kiralamak olsun, ABD'de ikamet eden bir yabancı olarak dünya çapında vergilendirme bir faktör haline gelir. Net kira faaliyeti IRS Form 1040- E Programı, Ek Gelir ve Zarar'da bildirilir. E Programı, takvim yılı nakit alınan kira gelirinin yanı sıra ipotek faizi, emlak vergileri, temizlik, bakım, onarım, komisyon, sigorta, reklam, yönetim ücretleri, malzemeler, kamu hizmetleri, yasal ve profesyonel, seyahat ve kar temizleme, apartman aidatı vb. gibi çok sayıda doğrudan kesintinin dahil edilmesini destekler.
Ek olarak, amortisman zorunlu bir ABD indirimidir. Amortisman talep etmemeniz, talep ettiğinizin varsayılmasıyla sonuçlanır. ABD'de bulunan kiralık mülkler için konut mülkleri için amortisman oranı 27.5 yıl düz çizgi iken, yabancı mülkler için oran 40/1/1'den önce hizmete giren mülkler için 2018 yıl düz çizgidir. TCJA 2017 mevzuatı uyarınca, 1/1/2018'den itibaren geçerli olan yabancı mülkler için yeni düz çizgi oranı artık 30 yıldır.
Satışta, önceden talep edilen, izin verilen veya izin verilen bu amortismanın yeniden yakalanması söz konusudur ve bu, tamamen vergilendirilebilir sermaye kazancının bir parçasını oluşturmak üzere satış hariç tutma hesaplamasından elde edilen kazançta yer alır.
Daha fazla kiralama faaliyeti pasif bir faaliyet olarak kabul edilir. Pasif aktivite kayıplarına yalnızca pasif aktivite kazançları veya geliri ölçüsünde izin verilir. Aktif katılımlı kiralık gayrimenkuller için Özel Ödenek bulunmasına rağmen, düzeltilmiş brüt geliri (AGI) 150,000 ABD Doları'nın altında olan kişiler için maksimum 25,000 ABD Doları özel ödeneği vardır. Bu Özel Ödeneğin sağlanamaması durumunda, pasif yıllık kira zararları süresiz olarak askıya alınır ve mülk veya mülk grubu satılıncaya veya AGI'niz 150,000 ABD Doları eşiğinin altına düşene kadar ileriye aktarılır; bu noktada, ertelenen zararlar ileriye aktarılır.
Özel bir seçim IRC Sec var. 469(j)(7) kiraya verilen eski bir asıl konutun ipotek faizini, aslında pasif faaliyet kurallarını atlıyormuş gibi ele almak, dolayısıyla yıllık ipotek faizi talebi ölçüsünde bir kira kaybını tetiklemek. Bu ipotek faizine Nitelikli İkamet Faizi adı verilecektir. Bununla birlikte, bu kurallar yakın zamanda IRS incelemesine tabi tutulmuş ve IRS tarafından sorgulanmış ve agresif bir şekilde denetlenerek evin IRC Bölüm. 121. Temel olarak ev, kişinin herhangi bir zamanda birden fazla ana eve sahip olamayacağı ve kararın her davanın gerçeklerine ve koşullarına bağlı olduğu ana eviniz olmalıdır. Bununla birlikte, birkaç yıl süren bir kiralama, mülkün artık asıl ikametgah olmadığını ve bu nedenle artık IRC Sec'e uygun Nitelikli İkamet Faizi olarak nitelendirilemeyeceğini gösterebilir. 469(j)(7) seçim tedavisi. Yani eskisi gibi nadiren kullanılsa da, en iyi ihtimalle bu pozisyon ilk yıllarda 1 ve 2 yılda alınabilir.
Marc J. Strohl, CPA, Protax Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.'de Müdür olarak görev yapmaktadır.
Yedi Penn Plaza, Süit 816, New York, New York 10001
Kendisine şu telefondan ulaşılabilir: Tel: (212) 714-1805, Faks: (212) 714-6654
E-posta: [e-posta korumalı]
Web sitesi: www.protaxconsulting.com