22 februari 2026
door: Marc J. Strohl, CPA
Protax Consulting Services Inc.
www.protaxconsulting.com
Klik hier voor de PDF-versie.
Het doel van dit artikel is om een uitgebreide checklist te bieden met informatie om te overwegen voordat u uit de Verenigde Staten (VS) verhuist of naar de VS verhuist, uw hoofdverblijf verkoopt of verhuurt, en hoe u hiermee om moet gaan bij het indienen van een Amerikaanse inkomstenbelastingaangifte. Dit artikel is niet bedoeld om u de vereiste technische competentie te leren om zelf te voldoen aan de eisen; het zal u echter zeker voorzien van de technische kennis om te bepalen of uw Amerikaanse Certified Public Accountant (CPA) belastingadviseur alles weet wat hij of zij moet weten om u technisch competente professionele diensten te bieden.
Uitsluitingsregels bij verkoop van een hoofdverblijfplaats:
Onder IRC Sec 121- Uitsluiting van winst bij verkoop van hoofdverblijfplaats- Als de woning uw "hoofdverblijfplaats" of hoofdverblijfplaats is (gedefinieerd door feiten en omstandigheden test- waar u woont, waar u het grootste deel van uw tijd doorbrengt, vergelijkbaar met domicilie) in de periode van vijf jaar voorafgaand aan de verkoop moet u: 1) eigendom hebben van en 2) het huis gedurende ten minste twee jaar hebben gebruikt of in het huis hebben gewoond = 24 maanden = 730 dagen voor beide echtgenoten om in aanmerking te komen voor de $ 250,000 per echtgenoot uitsluiting van verkoopwinst regel.
De twee jaar voor de owned and use test hoeven niet dezelfde twee jaar te zijn binnen het venster van vijf jaar voorafgaand aan de verkoop. Verder wordt de bepaling van “hoofdwoning” jaarlijks gedaan, zodat er meerdere “hoofdwoning”-bepalingen kunnen zijn in elk venster van vijf jaar.
De gebruikstest vereist geen 730 aaneengesloten dagen van gebruik, zolang er maar 730 dagen van gebruik zijn binnen de corresponderende periode van vijf jaar en het gebruik ook kan plaatsvinden tijdens perioden waarin het apparaat niet in bezit is.
Tijdelijke afwezigheden (vakantie), ook bij verhuur, tellen mee als gebruiksperioden.
Van deze uitsluiting mag slechts eenmaal per twee jaar gebruik worden gemaakt.
Als de belastingbetaler(s) niet de twee jaar voor beide tests hebben, komen ze niet in aanmerking voor de uitsluiting, tenzij: ze een van de drie 'primaire redenen' hebben, waaronder: i) verandering in de locatie van de werkgelegenheid, ii) gezondheidsredenen of iii) onvoorziene omstandigheden. In dergelijke gevallen wordt de uitsluiting evenredig verdeeld over kwalificerende dagen over 730 dagen.
Voor elk van de drie 'primaire redenen' zou de belastingbetaler kijken naar i) specifieke primaire reden "veilige havens" en/of ii) individuele feiten en omstandigheden voor elk van de primaire redenen, inclusief factoren als: dichtbij, eigendom en gebruikt op het moment van een specifieke primaire reden, een primaire reden die redelijkerwijs niet te voorzien was, en materiële verandering in aantasting van het financiële vermogen om te onderhouden of te gebruiken tijdens eigendom.
Veilige havens voor verandering van de werkplek (kernpunt van dit artikel) (waarbij werkgelegenheid nieuwe of voortdurende werkgelegenheid of zelfstandigheid omvat) zijn onder meer situaties waarin de verandering plaatsvond tijdens de periode van eigendom en gebruik van de hoofdwoning en de nieuwe werkplek ten minste 50 kilometer verder van de verkochte woning ligt dan de vorige werkplek.
Als zodanig zal een Amerikaanse niet-ingezeten vreemdeling die naar de VS verhuist of een Amerikaanse expat die uit de VS verhuist en zijn buitenlandse/hoofdverblijf in de VS blijft behouden en het vervolgens verhuurt en verkoopt jaren nadat hij naar/uit de VS is verhuisd, nog steeds komen in aanmerking onder de primaire reden verandering van locatie van tewerkstelling, zolang ze gebruik (en eigendom) hebben in de periode van vijf jaar voorafgaand aan de verkoop.
Het grootste nadeel voor niet-ingezetenen van de VS/Amerikaanse expats is uiteraard dat ze weliswaar meestal voldoen aan de tweejarige eigendomsvereiste, maar niet aan de tweejarige gebruiksvereiste.
Als de woning niet de "hoofdverblijfplaats" of voornaamste residentie van de belastingplichtige is, of als de belastingplichtige niet aan de bovenstaande voorwaarden voldoet en de woning langer dan een jaar in bezit heeft gehad, dan wordt de winst belast tegen het huidige tarief voor langetermijnkapitaalwinsten, dat momenteel 15% bedraagt en mogelijk 20% voor belastingplichtigen in de 37%-schijf.
Niet-gekwalificeerd gebruik - Bij de berekening van de winst uit de verkoop of ruil van de hoofdverblijfplaats is het evenredige deel van de winst dat toerekenbaar is aan niet-gekwalificeerd gebruik in belastingjaren 2009 of later, waarbij noch u noch uw echtgenoot de woning als hoofdverblijfplaats heeft gebruikt, binnen bepaalde uitzonderingen, niet vrijgesteld op grond van de bovenstaande regels.
Een uitzondering op het bovenstaande is echter elk deel van de 5-jarige windowperiode die eindigt op de datum van de verkoop of ruil na de laatste datum waarop u of uw echtgenoot het pand als uw hoofdverblijfplaats gebruikte. In de praktijk betekent dit dat als er sprake is van verhuur of ander niet-gekwalificeerd gebruik tijdens de 5-jarige window voorafgaand aan de verkoop, dit gebruik van de huurperiode NIET wordt beschouwd als niet-gekwalificeerd gebruik en de winst niet pro rata hoeft te worden verdeeld tussen gekwalificeerd en niet-gekwalificeerd gebruik.
De verkoop van uitsluiting van de hoofdverblijfplaats onder IRC Sec. 121 en andere bovenstaande discussies zijn ook van toepassing op niet-ingezeten vreemdelingen van de VS en niet-Amerikaanse hoofdverblijfplaatsen en 'hoofdwoningen'.
Minimaliseren van de netto niet-uitgesloten winst bij uitverkoop:
De sleutel tot het minimaliseren van uw vermogenswinst bij verkoop, onderworpen aan het Amerikaanse langetermijnbelastingtarief op vermogenswinsten, momenteel zoals hierboven op 15% en misschien 20% voor belastingbetalers in de nieuwe schijf van 37%, is het minimaliseren van uw netto vermogenswinst. De netto vermogenswinst bestaat uit de netto-opbrengsten minus de nettokosten of basis. Het doel is het minimaliseren van de netto-opbrengsten en het maximaliseren van de nettokosten. Hoe dichter deze twee bedragen bij elkaar komen, hoe kleiner de meerwaarde.
Hoewel de bruto-opbrengsten en bruto-kosten gemakkelijk te bepalen zijn, zijn de nettobedragen wellicht eerder ongrijpbaar dan evident. Om dit te doen heeft u de sluitings- en afwikkelingsverklaringen van HUD 1 (Housing Urban Development) nodig - de HUD 1 werd op 3 oktober 2015 geëlimineerd om te worden vervangen door een soortgelijk uitziend formulier gestandaardiseerd door het CFPB - (Consumer Financial Protection Bureau), genaamd een "Sluiting Openbaarmakingsformulier- of de buitenlandse equivalenten van deze documenten van zowel aankoop als verkoop.
Om de netto kosten of basis te maximaliseren, moet u de afsluit- en afwikkelingskosten toevoegen aan de aankoopprijs op het contract - juridische kosten, hypotheekregistratiebelasting, gevarenbelasting, overdrachtsbelasting, enz. volgens de HUD 1 of CFPB - Closure Disclosure - afwikkelingsverklaring om de kosten te verhogen tot uw netto kosten bij aankoop. Aan dat bedrag zou u ook uw verbeteringen en toevoegingen toevoegen die na aankoop zijn gedaan.
Om de netto-verkoopopbrengst te minimaliseren, moet u van de bruto-opbrengst de sluitings- en afwikkelingskosten aftrekken (makelaarscommissie, juridische kosten, enz.) volgens de HUD 1 of CFPB- Closure Disclosure Form-schikkingsverklaring om de nettowinst te verminderen en deze zo klein te maken als mogelijk. Uiteraard mag dit alleen worden geprobeerd met de begeleiding en expertise van een Certified Public Accountant (CPA).
Behoud van uw hoofdverblijfplaats in het buitenland/in de VS - Niet-verhuur:
Als u besluit uw Amerikaanse of buitenlandse woonplaats te behouden terwijl u in het buitenland of in de VS woont, zijn de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting (de aftrekbaarheid van onroerendgoedbelasting in het buitenland vervalt alleen op Bijlage A - niet op Bijlage E voor huurinkomsten, en de Amerikaanse onroerendgoedbelasting is beperkt tot de SALT-aftrek van $ 40,400 op Bijlage A - Gespecificeerde aftrekposten - (onder de OBBBA 2025 voor 2026, gevolgd door verhogingen van 1% voor 2027, 2028 en 2029 terug naar $ 10,000 voor 2030, met afbouwregelingen voor een aangepast bruto-inkomen (MAGI) van meer dan $ 505,000 in 2026 en soortgelijke verhogingen van 1% daarna, maar niet onder $ 10,000) aftrekbaar in het jaar dat ze worden betaald op Bijlage A van Formulier 1040. Als ingezetene van de VS - Amerikaanse staatsburgers en permanente inwoners van de VS (houders van een groene kaart) of personen die voldoen aan de Substantial Presence Test (SPT) - is uw wereldwijde inkomen voor 100% belastbaar in de VS. Uw wereldwijde aftrekposten zijn 100% aftrekbaar in de VS.
Het verhuren:
Of u nu een niet-Amerikaanse woning verhuurt terwijl u in de VS woont of een Amerikaanse woning terwijl u buiten de VS woont, als een Amerikaanse ingezetene wordt wereldwijde belasting een factor. Netto huuractiviteit wordt gerapporteerd op IRS Formulier 1040- Schema E, Aanvullend inkomen en verlies. Schema E ondersteunt de opname van contante huurinkomsten van het kalenderjaar en een groot aantal eenvoudige aftrekposten, waaronder hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, schoonmaak, onderhoud, reparaties, commissie, verzekering, reclame, beheerskosten, benodigdheden, nutsvoorzieningen, juridische en professionele, reizen en andere zoals sneeuwruiming, condominiumkosten, enz.
Bovendien is afschrijving een verplichte Amerikaanse aftrekpost. Als u geen afschrijving claimt, wordt u geacht deze wel te hebben geclaimd. Voor huurwoningen in de VS is het afschrijvingspercentage voor residentiële woningen 27.5 jaar lineair, terwijl het percentage voor buitenlandse woningen 40 jaar lineair is voor woningen die in gebruik zijn genomen vóór 1/1/2018. Volgens de TCJA 2017-wetgeving is het nieuwe lineaire percentage voor buitenlandse woningen dat van kracht is voor belastingjaren vanaf 1/1/2018 nu 30 jaar.
Bij verkoop is er een recuperatie van deze eerder geclaimde toegestane of toegestane afschrijving, die in feite is opgenomen in de winst op de berekening van de uitsluiting van de winst op verkoop om deel uit te maken van een volledig belastbare meerwaarde.
Verdere verhuuractiviteit wordt beschouwd als een passieve activiteit. Passieve activiteitsverliezen zijn alleen toegestaan in de mate van passieve activiteitswinst of inkomen. Hoewel er een speciale toeslag is voor verhuur van onroerend goed met actieve deelname, geldt voor personen met een aangepast bruto-inkomen (AGI) van minder dan $ 150,000 tot een maximale speciale toeslag van $ 25,000. Als deze speciale vergoeding niet wordt verleend, worden de passieve jaarlijkse huurverliezen voor onbepaalde tijd opgeschort en overgedragen totdat het onroerend goed of de groep eigendommen wordt verkocht of uw AGI onder de drempel van $ 150,000 zakt, waarna de opgeschorte overgedragen verliezen worden geactiveerd.
Er is een speciale verkiezing IRC Sec. 469(j)(7) om de hypotheekrente van een voormalig verhuurd hoofdverblijf te behandelen alsof deze in feite de regels voor passieve activiteit omzeilt, waardoor in feite een huurverlies ontstaat ter grootte van de jaarlijkse hypotheekrentevordering. Deze hypotheekrente wordt Gekwalificeerde Woonrente genoemd. Deze regels zijn echter recentelijk onder toezicht van de IRS komen te staan en zijn aangevochten en agressief gecontroleerd door de IRS om ervoor te zorgen dat het huis voldoet aan de regels voor gekwalificeerde residenties zoals uiteengezet in IRC Sec. 121. In principe moet de woning uw hoofdwoning zijn, waarbij men op geen enkel moment meer dan één hoofdwoning mag hebben, en de vaststelling hangt af van de feiten en omstandigheden van elke zaak. Het staat echter vast dat een huurperiode die meerdere jaren duurt, erop kan wijzen dat het onroerend goed niet langer een hoofdverblijfplaats is en daarom mogelijk niet langer in aanmerking komt als gekwalificeerde verblijfsrente die in aanmerking komt voor de IRC Sec. 469(j)(7) verkiezingsbehandeling. In het beste geval kan deze positie dus in de eerste jaren en de eerste twee jaar worden ingenomen, hoewel deze zelden meer wordt gebruikt zoals vroeger.
Marc J. Strohl, CPA is een Principal bij Protax Consulting Services Inc.
Zeven Penn Plaza, Suite 816, New York, New York 10001
Hij is bereikbaar op: Tel: (212) 714-1805, Fax: (212) 714-6654
E-mail: [e-mail beveiligd]
Web site: www.protaxconsulting.com