facebook pixel

Verhuizen (van / naar de VS) en zou u uw hoofdverblijfplaats willen verkopen, onderhouden of verhuren? Uitsluitingsregels voor de verkoop van een hoofdverblijfplaats en verhuur van buitenlandse/Amerikaanse eigendommen

9 januari 2024

door: Marc J. Strohl, CPA, Protax Consulting Services Inc.

Klik hier voor pdf-versie.

Het doel van dit artikel is om een ​​uitgebreide checklist te bieden met informatie waarmee u rekening moet houden voordat u de VS verlaat of naar de VS verhuist, uw hoofdverblijfplaats verkoopt of verhuurt, en hoe u hiermee om moet gaan bij het indienen van een belastingaangifte. Dit artikel is niet bedoeld om u de vereiste technische competentie bij te brengen om zelfcompliance uit te voeren; het zal u echter zeker bewapenen met de technische kennis om te bepalen of uw Amerikaanse Certified Public Accountant (CPA) belastingvoorbereider alles weet wat hij zou moeten weten om u technisch competente professionele diensten te bieden.

 

Uitsluitingsregels bij verkoop van een hoofdverblijfplaats:

Onder IRC Sec 121- Uitsluiting van winst bij verkoop van hoofdverblijfplaats- Als de woning uw "hoofdverblijfplaats" of hoofdverblijfplaats is (gedefinieerd door feiten en omstandigheden test- waar u woont, waar u het grootste deel van uw tijd doorbrengt, vergelijkbaar met domicilie) in de periode van vijf jaar voorafgaand aan de verkoop moet u: 1) eigendom hebben van en 2) het huis gedurende ten minste twee jaar hebben gebruikt of in het huis hebben gewoond = 24 maanden = 730 dagen voor beide echtgenoten om in aanmerking te komen voor de $ 250,000 per echtgenoot uitsluiting van verkoopwinst regel. 

De twee jaar voor de eigendoms- en gebruikstest hoeven niet dezelfde twee jaar te zijn binnen de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop. Verder wordt de bepaling van "hoofdwoning" op jaarbasis gedaan, zodat er meerdere "hoofdwoning"-bepalingen kunnen zijn in een venster van vijf jaar. 

De gebruikstest vereist geen 730 opeenvolgend gebruiksdagen, zolang er 730 dagen in de overeenkomstige periode van vijf jaar zijn en het gebruik kan plaatsvinden tijdens perioden van niet-eigendom. 

Tijdelijke afwezigheden (vakantie), ook bij verhuur, tellen mee als gebruiksperioden. 

Van deze uitsluiting mag slechts eenmaal per twee jaar gebruik worden gemaakt.

Als de belastingplichtige(n) niet over de twee jaar voor beide tests beschikken, komen ze niet in aanmerking voor de uitsluiting, tenzij: ze een van de drie 'primaire redenen' hebben, waaronder: verandering van standplaats, gezondheidsredenen of onvoorziene omstandigheden. In dergelijke gevallen wordt de uitsluiting pro rata berekend op basis van kwalificatiedagen over 730 dagen.

Voor elk van de drie 'primaire redenen' zou de belastingbetaler kijken naar i) specifieke primaire reden "veilige havens" en/of ii) individuele feiten en omstandigheden voor elk van de primaire redenen, inclusief factoren als: dichtbij, eigendom en gebruikt op het moment van een specifieke primaire reden, een primaire reden die redelijkerwijs niet te voorzien was, en materiële verandering in aantasting van het financiële vermogen om te onderhouden of te gebruiken tijdens eigendom. 

Veilige havens voor verandering van plaats van tewerkstelling (brandpunt van dit artikel) (indien dienstverband nieuwe of voortdurende dienstbetrekking of zelfstandige arbeid omvat) omvatten waar de verandering plaatsvond tijdens de periode van eigendom en gebruik van de hoofdwoning en de nieuwe standplaats ten minste 50 mijl verder van de verkochte woning ligt dan de voormalige standplaats.

Als zodanig zal een Amerikaanse niet-ingezeten vreemdeling die naar de VS verhuist of een Amerikaanse expat die uit de VS verhuist en zijn buitenlandse/hoofdverblijf in de VS blijft behouden en het vervolgens verhuurt en verkoopt jaren nadat hij naar/uit de VS is verhuisd, nog steeds komen in aanmerking onder de primaire reden verandering van locatie van tewerkstelling, zolang ze gebruik (en eigendom) hebben in de periode van vijf jaar voorafgaand aan de verkoop.

Het is duidelijk dat de belangrijkste handicap voor Amerikaanse niet-ingezetenen/Amerikaanse expats is dat ze, hoewel ze doorgaans aan de tweejarige test van eigendom voldoen, geen voldoen aan de tweejarige gebruikstest.

Als het huis is niet de belastingplichtige "hoofdwoning" of hoofdverblijfplaats of de belastingbetaler voldoet niet aan de bovenstaande tests en zij hebben de woning meer dan een jaar in bezit gehad, dan zou de winst worden belast tegen het huidige tarief voor vermogenswinst op lange termijn, dat momenteel 15% is en misschien 20% voor belastingbetalers in de 37%-schijf.

Niet-gekwalificeerd gebruik- Bij de berekening van de winst uit de verkoop of ruil van de hoofdwoning wordt het pro-rata deel van de winst toe te rekenen aan niet-gekwalificeerd gebruik in belastingjaren 2009 of later, waar noch jij noch je echtgenoot de woning als hoofdwoning gebruikten, binnen bepaalde uitzonderingen niet uitsluitbaar zijn onder de bovenstaande regels

Een uitzondering op het bovenstaande is echter elk deel van de vensterperiode van 5 jaar dat eindigt op de datum van de verkoop of ruil na de laatste datum waarop u of uw echtgeno(o)t(e) het onroerend goed als uw hoofdverblijf gebruikte. In de praktijk betekent dit dat als er sprake is van huurgebruik tijdens de periode van 5 jaar voorafgaand aan de verkoop, dit gebruik tijdens de huurperiode NIET als niet-gekwalificeerd gebruik wordt beschouwd en dat de winst niet naar rato hoeft te worden verdeeld tussen gekwalificeerd en niet-gekwalificeerd gebruik.

De verkoop van uitsluiting van de hoofdverblijfplaats onder IRC Sec. 121 en andere bovenstaande discussies zijn ook van toepassing op niet-ingezeten vreemdelingen van de VS en niet-Amerikaanse hoofdverblijfplaatsen en 'hoofdwoningen'.

 

Minimaliseren van de netto niet-uitgesloten winst bij uitverkoop:

De sleutel tot het minimaliseren van uw vermogenswinst bij verkoop, onderworpen aan het Amerikaanse langetermijnbelastingtarief op vermogenswinsten, momenteel zoals hierboven op 15% en misschien 20% voor belastingbetalers in de nieuwe schijf van 37%, is het minimaliseren van uw netto vermogenswinst. De netto vermogenswinst bestaat uit de netto-opbrengsten minus de nettokosten of basis. Het doel is het minimaliseren van de netto-opbrengsten en het maximaliseren van de nettokosten. Hoe dichter deze twee bedragen bij elkaar komen, hoe kleiner de meerwaarde. 

Hoewel de bruto-opbrengsten en bruto-kosten gemakkelijk te bepalen zijn, zijn de nettobedragen wellicht eerder ongrijpbaar dan evident. Om dit te doen heeft u de sluitings- en afwikkelingsverklaringen van HUD 1 (Housing Urban Development) nodig - de HUD 1 werd op 3 oktober 2015 geëlimineerd om te worden vervangen door een soortgelijk uitziend formulier gestandaardiseerd door het CFPB - (Consumer Financial Protection Bureau), genaamd een "Sluiting Openbaarmakingsformulier- of de buitenlandse equivalenten van deze documenten van zowel aankoop als verkoop.

Om de nettokosten of basis, de aankoopprijs van het contract, te maximaliseren, moet u de sluitings- en afwikkelingskosten optellen - juridisch, hypotheekregistratiebelasting, verzekering, risico, overdrachtsbelasting, enz. volgens de HUD 1 of CFPB - Closure Disclosure - afwikkeling verklaring om de kosten te verhogen tot uw nettokosten bij aankoop. Aan dat bedrag voegt u ook uw, na aankoop, verbeteringen en toevoegingen toe. 

Om de netto-verkoopopbrengst te minimaliseren, moet u van de bruto-opbrengst de sluitings- en afwikkelingskosten aftrekken (makelaarscommissie, juridische kosten, enz.) volgens de HUD 1 of CFPB- Closure Disclosure Form-schikkingsverklaring om de nettowinst te verminderen en deze zo klein te maken als mogelijk. Uiteraard mag dit alleen worden geprobeerd met de begeleiding en expertise van een Certified Public Accountant (CPA).

 

Behoud van uw hoofdverblijfplaats in het buitenland/in de VS - Niet-verhuur:

Als u besluit uw Amerikaanse of buitenlandse woning te behouden terwijl u in het buitenland of in de VS woont, zijn de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting (aftrekbaarheid van de buitenlandse onroerendgoedbelasting alleen geëlimineerd op Schema A - niet op huurschema E) en de Amerikaanse onroerendgoedbelasting beperkt tot de aftrek van SALT $10,000 onder TCJA 2017) zijn aftrekbaar in het jaar dat ze worden betaald op Schema A van Formulier 1040. Als in de VS wonende vreemdelingen - Amerikaanse staatsburgers en permanente inwoners van de VS (houders van een groene kaart) of personen die voldoen aan de Substantial Presence Test (SPT), is uw wereldwijde inkomen voor 100% in de VS belastbaar, net als uw wereldwijde aftrekposten voor 100% in de VS aftrekbaar.

 

Het verhuren:

Of het nu gaat om het verhuren van een niet-Amerikaanse woning terwijl u in de VS woont of een Amerikaanse woning terwijl u buiten de VS verblijft, als een in de VS ingezeten vreemdeling wordt wereldwijde belastingheffing een factor. De nettohuuractiviteit wordt gerapporteerd op IRS-formulier 1040- Schema E. Schema E ondersteunt opname van in contanten ontvangen huurinkomsten van het kalenderjaar, evenals een groot aantal ongecompliceerde inhoudingen, waaronder hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, schoonmaak, onderhoud, reparaties, commissie, verzekeringen, advertenties, beheerskosten, benodigdheden, nutsvoorzieningen, juridische en professionele, reizen en andere, zoals sneeuwruimen, condo-kosten, enz ...

Bovendien is afschrijving een verplichte aftrek in de VS. Als u geen afschrijving claimt, wordt u geacht deze te hebben geclaimd. Voor huurwoningen in de VS is het afschrijvingspercentage voor woningen 27.5 jaar lineair, terwijl voor buitenlandse eigendommen het tarief 40 jaar lineair is voor panden die vóór 1/1/2018 in gebruik zijn genomen. Onder de TCJA 2017-wetgeving is dit nieuwe vaste tarief voor buitenlands onroerend goed van kracht voor belastingjaren 1/1/2018 vooruit is nu 30 jaar lineair

Bij verkoop is er een recuperatie van deze eerder geclaimde toegestane of toegestane afschrijving, die in feite is opgenomen in de winst op de berekening van de uitsluiting van de winst op verkoop om deel uit te maken van een volledig belastbare meerwaarde.

Verdere verhuuractiviteit wordt beschouwd als een passieve activiteit. Passieve activiteitsverliezen zijn alleen toegestaan ​​in de mate van passieve activiteitswinst of inkomen. Hoewel er een speciale toeslag is voor verhuur van onroerend goed met actieve deelname, geldt voor personen met een aangepast bruto-inkomen (AGI) van minder dan $ 150,000 tot een maximale speciale toeslag van $ 25,000. Als deze speciale vergoeding niet wordt verleend, worden de passieve jaarlijkse huurverliezen voor onbepaalde tijd opgeschort en overgedragen totdat het onroerend goed of de groep eigendommen wordt verkocht of uw AGI onder de drempel van $ 150,000 zakt, waarna de opgeschorte overgedragen verliezen worden geactiveerd.

Er is een speciale verkiezing IRC Sec. 469(j)(7) om de hypotheekrente van een voormalig verhuurd hoofdverblijf te behandelen alsof deze in feite de regels voor passieve activiteit omzeilt, waardoor in feite een huurverlies ontstaat ter grootte van de jaarlijkse hypotheekrentevordering. Deze hypotheekrente wordt Gekwalificeerde Woonrente genoemd. Deze regels zijn echter recentelijk onder toezicht van de IRS komen te staan ​​en zijn aangevochten en agressief gecontroleerd door de IRS om ervoor te zorgen dat het huis voldoet aan de regels voor gekwalificeerde residenties zoals uiteengezet in IRC Sec. 121. In principe moet de woning uw hoofdwoning zijn, waarbij men op geen enkel moment meer dan één hoofdwoning mag hebben, en de vaststelling hangt af van de feiten en omstandigheden van elke zaak. Het staat echter vast dat een huurperiode die meerdere jaren duurt, erop kan wijzen dat het onroerend goed niet langer een hoofdverblijfplaats is en daarom mogelijk niet langer in aanmerking komt als gekwalificeerde verblijfsrente die in aanmerking komt voor de IRC Sec. 469(j)(7) verkiezingsbehandeling. In het beste geval kan deze positie dus in de eerste jaren en de eerste twee jaar worden ingenomen, hoewel deze zelden meer wordt gebruikt zoals vroeger.

 

Marc J. Strohl, CPA is een Principal bij Protax Consulting Services Inc.
Hij is bereikbaar op: Tel: (212) 714-1805, Fax: (212) 714-6654
E-mail: mstrohl@protaxconsulting.com
Web site: www.protaxconsulting.com

Lid en aanbevolen faculteit van

Lid en aanbevolen faculteit van