2026년 ２월 22일
저자: Marc J. Strohl, CPA
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이 글의 목적은 미국(US)에서 이사하거나 미국으로 이사하기 전에 고려해야 할 정보의 포괄적인 체크리스트를 제공하고, 주거지를 매각하거나 임대하고, 미국 소득세 신고 시 이를 처리하는 방법을 제공하는 것입니다. 이 글은 자체 준수를 수행하는 데 필요한 기술적 역량을 알려주기 위해 고안된 것이 아닙니다. 그러나 미국 공인 회계사(CPA) 세무 담당자가 기술적으로 유능한 전문 서비스를 제공하기 위해 알아야 할 모든 것을 알고 있는지 판단할 수 있는 기술적 지식을 확실히 제공해 드릴 것입니다.
주 거주지 매각에 대한 제외 규칙:
IRC Sec 121에 따라 - 주 거주지 매각으로 인한 이득 제외 - 해당 주택이 귀하의 "주 거주지" 또는 주 거주지인 경우(사실 및 상황에 따라 정의됨 - 귀하가 거주하는 곳, 거주지와 유사하게 대부분의 시간을 보내는 곳) 판매 전 1년 동안 귀하는 2) 주택을 소유하고 24) 최소 730년 동안 주택을 소유했거나 사용했거나 거주해야 합니다. 규칙.
소유 및 사용 테스트의 2년은 판매 전 5년 창 내의 2년과 동일할 필요는 없습니다. 또한 "주거용 주택" 결정은 연간 기준으로 이루어지므로 5년 창 내에 여러 개의 "주거용 주택" 결정이 있을 수 있습니다.
사용 테스트는 730일 연속 사용을 요구하지 않으며 , 해당 5년 기간 내에 730일 이상 사용한 경우로 간주되며, 소유권이 없는 기간에도 사용이 허용됩니다.
일시 부재(휴가)는 임대하더라도 사용기간으로 산정합니다.
이 제외는 XNUMX년에 한 번만 사용할 수 있습니다.
납세자가 두 가지 테스트에 대한 730년을 갖지 못하면 다음과 같은 경우를 제외하고는 제외 대상이 되지 않습니다. i) 고용 장소 변경, ii) 건강상의 이유 또는 iii) 예상치 못한 상황을 포함한 세 가지 '주요 이유' 중 하나가 있는 경우. 이러한 경우 제외는 XNUMX일을 기준으로 자격 일수에 비례하여 배분됩니다.
세 가지 '주요 이유' 각각에 대해 납세자는 i) 특정 주 이유 "안전 항구" 및/또는 ii) 마감 시간, 특정 주 이유의 시점에 소유 및 사용, 합리적으로 예측할 수 없는 주 이유 및 유지 또는 소유 기간 동안 사용할 재정적 능력의 중대한 변화와 같은 요소를 포함하여 각 주 이유에 대한 개별 사실 및 상황을 살펴봅니다.
고용 장소 변경에 대한 안전한 항구(이 기사의 초점)(여기서 고용에는 신규 고용이나 지속적 고용 또는 자영업이 포함됨)에는 주거용 주택을 소유하고 사용하는 기간 중에 변경이 발생하고, 새로운 고용 장소가 판매된 주택에서 이전 고용 장소보다 최소 50마일 더 멀리 떨어져 있는 경우가 포함됩니다.
미국으로 이사하는 미국 비거주 외국인 또는 미국 밖으로 이사하고 계속해서 외국/미국 본거지를 유지하는 미국 국외 거주자가 미국으로 이주/이주한 후 몇 년 후에 임대 및 판매하므로 여전히 판매 전 XNUMX년 창에서 사용(및 소유권)이 있는 한 고용 위치 변경에 따른 자격이 있습니다.
명백히, 미국 비거주자/해외 거주자에게 가장 큰 불리함은 일반적으로 2년 소유 요건은 충족하지만 2년 사용 요건은 충족 하지 못한다 는 점입니다.
만약 해당 주택이 납세자의 "주거용 주택" 또는 주된 거주지가 아니 거나, 납세자가 위의 요건을 충족하지 못하면서 1년 이상 보유한 경우, 양도소득세는 현재 장기자본이득세율(현재 15%, 소득세율 37% 구간 납세자의 경우 20%)로 과세됩니다.
비적격 사용 - 주거용 부동산의 매매 또는 교환으로 인한 양도소득 계산 시, 2009년 이후 과세연도에 본인 또는 배우자가 해당 부동산을 주거용으로 사용하지 않은 경우, 비적격 사용에 해당하는 양도소득의 비례분은 특정 예외 사항을 제외하고는 위의 규칙에 따라 면제되지 않습니다.
그러나 위의 예외는 귀하 또는 귀하의 배우자가 부동산을 주거용으로 사용한 마지막 날짜 이후의 판매 또는 교환 날짜로 끝나는 5년 창 기간의 일부입니다. 실제적으로 이는 판매 전 5년 창 기간 동안 임대 또는 기타 비자격 사용이 있는 경우 이 임대 기간은 비자격 사용으로 간주되지 않으며 이득은 자격 사용과 비자격 사용 간에 비례적으로 분배할 필요가 없다는 것을 의미합니다.
IRC Sec. 121 및 기타 위의 논의는 미국 비거주 외국인과 비미국 주 거주지 및 '주요 주택'에도 적용됩니다.
판매 시 제외되지 않은 순 이익 최소화:
미국 장기 자본 이득 세율(현재 위와 같이 15%, 새로운 20% 범위의 납세자에 대해 37%)이 적용되는 판매 시 자본 이득을 최소화하는 열쇠는 순 자본 이득을 최소화하는 것입니다. 순 자본 이득은 순 수익에서 순 비용 또는 기준을 뺀 금액으로 구성됩니다. 목표는 순 수익을 최소화하고 순 비용을 최대화하는 것입니다. 이 두 금액이 가까울수록 자본 이득은 작아집니다.
총 수익과 총 비용은 쉽게 결정 가능하지만 순 금액은 분명하기보다는 계산하기가 더 어려울 수 있습니다. 이를 위해서는 HUD 1(주택 도시 개발) 종결 및 결산 명세서가 필요합니다. HUD 1은 3년 2015월 XNUMX일에 제거되어 CFPB(소비자 금융 보호국)에서 표준화한 유사한 모양의 양식으로 대체되었습니다. 공개” 양식- 또는 구매 및 판매에 대한 해당 문서의 외국 동등물.
순 비용 또는 기준을 계약서의 매수 가격에 최대화하려면 HUD 1 또는 CFPB- Closure Disclosure- 정산서에 따라 마감 및 정산 비용(법률, 모기지 기록 세금, 위험, 양도 세금 등)을 추가하여 구매 시 순 비용에 비용을 올려야 합니다. 해당 금액에 구매 후 개선 및 추가 비용도 추가합니다.
순 판매 수익을 최소화하려면 총 수익에서 HUD 1 또는 CFPB-폐쇄 공개 양식-결산 명세서에 따라 종결 및 합의 비용(브로커 수수료, 법률 등)을 차감하여 순 이익을 줄여 다음과 같이 작게 만들어야 합니다. 가능한. 물론, 이는 공인회계사(CPA)의 지도와 전문지식을 통해서만 시도되어야 합니다.
해외/미국 내 주 거주지 유지 - 비임대:
해외 거주 또는 미국 거주 중에도 미국 또는 해외 거주지를 유지하기로 결정한 경우, 모기지 이자와 부동산세(해외 부동산세 공제는 Schedule A에서만 폐지되고 임대 소득 관련 Schedule E에서는 유지되며, 미국 부동산세는 Schedule A 항목별 공제에서 SALT $40,400 공제로 제한됨 - OBBBA 2025에 따라 2026년에는 $40,400, 2027년, 2028년, 2029년에는 1%씩 증가하여 2030년에는 $10,000까지 다시 증가하며, 2026년에는 조정 총소득(MAGI)이 $505,000를 초과하는 경우 단계적으로 축소되고 이후에는 유사하게 1%씩 증가하지만 $10,000 미만으로는 축소되지 않음)는 납부 연도에 Form 1040의 Schedule A에서 공제할 수 있습니다. 미국 거주 외국인(미국 시민권자 및 영주권자(그린카드 소지자) 또는 실질적 거주 요건(SPT)을 충족하는 사람)의 경우, 전 세계 소득은 100% 미국 소득세로 과세됩니다. 따라서 귀하의 전 세계 소득 공제액은 미국에서 100% 공제 가능합니다.
임대:
미국에 거주하는 동안 미국이 아닌 거주지를 임대하든, 미국 거주 외국인이 미국에 거주하는 동안 미국 거주지를 임대하든, 전 세계 과세 대상이 되는 요인이 됩니다. 순 임대 활동은 IRS 양식 1040-일정 E, 보충 소득 및 손실에 보고됩니다. 일정 E는 연간 현금 수령 임대 소득을 포함하는 것과 모기지 이자, 부동산 세금, 청소, 유지 관리, 수리, 수수료, 보험, 광고, 관리 수수료, 용품, 유틸리티, 법률 및 전문, 여행 및 제설, 콘도 수수료 등과 같은 수많은 간단한 공제를 지원합니다.
또한 감가상각은 의무적인 미국 공제입니다. 감가상각을 청구하지 않으면 청구한 것으로 간주됩니다. 미국에 있는 임대 부동산의 경우 주거용 부동산의 감가상각률은 직선 27.5년이고, 외국 부동산의 경우 40년 1월 1일 이전에 서비스를 시작한 부동산의 경우 직선 2018년입니다. TCJA 2017 법률에 따라 1년 1월 2018일 이후 과세 연도에 적용되는 외국 부동산의 새로운 직선 세율은 이제 30년입니다.
판매 시 이전에 청구된 감가 상각이 허용되거나 허용되며, 이는 사실상 완전 과세 자본 이득의 일부를 형성하기 위해 판매 이익 제외 계산에 대한 이익에 포함됩니다.
추가 임대 활동은 소극적 활동으로 간주됩니다. 소극적 활동 손실은 소극적 활동 이득 또는 소득의 범위 내에서만 허용됩니다. 적극적인 참여가 있는 임대 부동산에 대한 특별 수당이 있지만 조정 총 소득(AGI)이 $150,000 미만인 사람의 경우 최대 특별 수당은 $25,000입니다. 이 특별 수당이 없으면 수동적 연간 임대 손실은 무기한 정지되고 부동산 또는 부동산 그룹이 매각되거나 AGI가 $150,000 임계값 아래로 떨어질 때까지 이월됩니다.
특별 선거 IRC Sec가 있습니다. 469(j)(7)은 임대된 이전 주 거주지의 모기지 이자를 사실상 소극적 활동 규칙을 우회하여 처리하여 사실상 모기지 이자 연차 청구 범위까지 임대 손실을 유발하는 것으로 간주합니다. 이 모기지 이자를 적격 거주 이자라고 합니다. 그러나 이러한 규칙은 최근 IRS 조사를 받았으며 IRS의 이의를 제기하고 적극적으로 감사를 받아 해당 주택이 IRC Sec. 121. 기본적으로, 해당 주택은 귀하의 주 거주지이어야 하며, 언제든지 469개 이상의 본가옥을 보유할 수 없으며, 결정은 각 사례의 사실과 상황에 따라 달라집니다. 그러나 몇 년 동안 지속되는 임대는 해당 부동산이 더 이상 주 거주지가 아니므로 더 이상 IRC Sec. 7(j)(1) 선거 처리. 따라서 예전처럼 사용되는 경우는 거의 없지만 기껏해야 이 직위는 처음 2~XNUMX년 동안 맡을 수 있습니다.
Marc J. Strohl, CPA는 Protax Consulting Services Inc.의 대표입니다.
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