(米国から/米国へ) 引っ越しする際、本邸を売却するか、維持するか、賃貸したいですか? 主な住居の売却除外規定および外国/米国不動産の賃貸

2024 年 1 月 9 日

作成者:Marc J. Strohl、CPA、Protax Consulting Services Inc.

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この記事の目的は、米国を出国する前、または米国に移住する前、主な住居を売却または賃貸する前に考慮すべき情報の包括的なチェックリストと、納税申告書の提出時にこれを処理する方法を提供することです。この記事は、自主規制を遵守するために必要な技術的能力を教えることを目的としたものではありません。ただし、米国公認会計士 (CPA) の税務担当者が、技術的に有能な専門サービスを提供するために知っておくべきすべてのことを知っているかどうかを判断するための技術的知識を確実に得ることができます。

 

主たる住居の売却に関する除外規定:

IRC Sec 121- 主たる居住地の売却からの利益の除外 - その家があなたの「主な家」または主たる居住地である場合 (事実と状況のテストによって定義されます - あなたが住んでいる場所、居住地と同様に、ほとんどの時間を過ごす場所)売却前の 1 年間に、次の条件を満たす必要があります: 2) 所有し、24) 少なくとも 730 年間、家を使用または居住していた = 250,000 か月 = 両方の配偶者が XNUMX 日、売却益を除く配偶者あたり XNUMX ドルの資格を得るルール。 

所有および使用テストの XNUMX 年間は、販売前 XNUMX 年間の同じ XNUMX 年間である必要はありません。 さらに、「本拠地」の決定は毎年行われるため、XNUMX 年間の枠内で複数の「本拠地」の決定が行われる可能性があります。 

使用テストには730は必要ありません 連続した 対応する 730 年間の期間に XNUMX 日がある限り、使用日数が制限されます。また、使用は非所有期間中に発生する可能性があります。 

貸し出しの場合でも、一時的な不在(休暇)も利用期間としてカウントされます。 

この除外は、XNUMX年にXNUMX回のみ使用できます。

納税者が両方のテストを受けるための 730 年間を持たない場合、次の場合を除き、除外の対象にはなりません。 勤務地の変更、健康上の理由、または予期せぬ状況を含む XNUMX つの「主な理由」のいずれかがある場合。 このような場合、除外期間は XNUMX 日にわたる対象となる日数によって日割り計算されます。

XNUMX つの「主な理由」のそれぞれについて、納税者は、i) 特定の主な理由「セーフハーバー」、および/または ii) 主な理由ごとに、次のような要素を含む個別の事実と状況に注目します。特定の主な理由、合理的に予見できない主な理由、および所有期間中に維持または使用する財務能力の減損における重大な変化が発生したときに使用されます。 

雇用場所の変更に対するセーフハーバー(この記事の焦点)(雇用には新規または継続的な雇用または自営業が含まれる場合)には、メインホームと新しい雇用場所の所有と使用の期間中に変更が発生した場所が含まれます以前の雇用場所よりも販売された家から少なくとも50マイル離れています。

このように、米国に移動する米国非居住外国人、または米国外に移動し、外国/米国の主要な家を維持し続け、その後、米国に移動/国外に出てから数年後にそれを貸し出し、売却する米国の外国人は、依然として.販売前の XNUMX 年間のウィンドウで使用 (および所有権) がある限り、雇用場所の変更の主な理由の対象となります。

明らかに、米国の非居住者/米国駐在員にとっての主なハンディキャップは、通常 2 年間の所有権のテストに合格しているにもかかわらず、   XNUMX年間の使用テストに合格しています。

家が 納税者の「主な住宅」または主な住居、または納税者が上記のテストを満たしておらず、その住宅を15年以上保有している場合、その利益は現在の長期キャピタルゲイン税率(現在20%)で課税されます。 37% の範囲の納税者ではおそらく XNUMX% です。

非適格な使用- 主たる住居の売却または交換による利益の計算において、あなたもあなたの配偶者もその不動産を主たる住居として使用しなかった2009年以降の課税年度における非適格使用に起因する利益の按分部分が計算されます。特定の例外を除き、上記のルールでは除外されません

ただし、上記の例外は、あなたまたはあなたの配偶者が物件を主な住居として最後に使用した日以降の売却または交換の日に終了する 5 年間のウィンドウ期間の一部です。 実際には、これが意味することは、販売前の 5 年間の期間中にレンタル使用があった場合、このレンタル期間の使用は非適格使用とは見なされず、利益を適格使用と適格使用の間で比例配分する必要がないということです。資格のない使用。

IRC セクションに基づく主な居住地除外の売却121 条およびその他の上記の議論は、米国の非居住外国人、米国以外の主な住居および「本拠地」にも適用されます。

 

売却時の除外外純利益を最小限に抑える:

米国の長期キャピタルゲイン税率(現在は上記のとおり15%、新しい20%の納税者の場合はおそらく37%)に従って、売却時のキャピタルゲインを最小限に抑える鍵は、純キャピタルゲインを最小限に抑えることです。純キャピタルゲインは、純収益から純コストまたは純ベースを差し引いたもので構成されます。目標は、純収益を最小限に抑え、純コストを最大化することです。これら XNUMX つの金額が近づくほど、キャピタルゲインは小さくなります。 

総収益と総コストは容易に決定できますが、純額は明らかであるというよりも計算が難しい場合があります。これを行うには、HUD 1 (住宅都市開発) の決算書と決算書が必要になります。HUD 1 は 3 年 2015 月 XNUMX 日に廃止され、CFPB (消費者金融保護局) によって標準化された「決算書」と呼ばれる同様の形式に置き換えられました。 「開示」フォーム - 購入時と販売時のこれらの文書の外国版同等物。

正味コストまたは基準、つまり契約上の購入価格を最大化するには、HUD 1 または CFPB に基づくクロージングおよび和解コスト(法律、住宅ローン記録税、保険、危険税、譲渡税など)、クロージャ開示、和解を追加する必要があります。ステートメントを使用して、コストを購入時の純コストに引き上げます。この金額に、購入後の改良や追加も加えることになります。 

純売却収益を最小限に抑えるには、HUD 1 または CFPB - 閉鎖開示フォーム - 和解明細書に従って、総収益からクロージングおよび和解コスト (ブローカー手数料、法定費用など) を差し引いて、純利益を削減し、純利益を最小限に抑える必要があります。可能。もちろん、これは公認会計士 (CPA) の指導と専門知識があった場合にのみ試みるべきです。

 

海外/米国滞在中の主な住居の維持 - 非賃貸:

海外に居住している間、または米国に居住している間、米国または外国の居住地を維持することに決めた場合、住宅ローン利息および不動産税(外国不動産税の控除はスケジュール A のみで削除され、賃貸スケジュール E では削除されません)、および米国の不動産税は適用されます。 TCJA 10,000 に基づく SALT 2017 ドル控除に限定されます)は、フォーム 1040 のスケジュール A に基づいて支払われた年に控除対象となります。 米国居住外国人として - 米国国民および米国永住者(グリーンカード保持者)、または実質的存在テストを満たす人(SPT)、あなたの世界的な所得は 100% 米国で課税され、世界的な控除も 100% 米国で控除されます。

 

レンタルする場合:

米国に居住中に米国以外の住居を賃貸するか、米国外に居住中に米国の居住地を賃貸す​​るかは、米国居住外国人として世界的な課税対象となる要因となります。 純賃貸活動は、IRS フォーム 1040 のスケジュール E で報告されます。スケジュール E は、住宅ローン利息、固定資産税、清掃、メンテナンス、修繕、住宅ローン利息、固定資産税、清掃、メンテナンス、修繕などの無数の単純な控除だけでなく、暦年現金で受け取った賃貸収入の包含をサポートしています。手数料、保険、広告費、管理費、消耗品、光熱費、法的・専門的費用、旅費、その他除雪費、マンション使用料など…

さらに、減価償却費は必須の米国控除です。 減価償却費を請求しないと、請求したものとみなされます。 米国に所在する賃貸物件の場合、居住用物件の減価償却率は 27.5 年定額法ですが、外国物件の場合、40 年 1 月 1 日より前にサービスを開始した物件の減価償却率は 2018 年定額法です。 TCJA 2017 法の下では、外国の不動産に対するこの新しい定額税率は課税年度に適用されます。1 年 1 月 2018 日以降は 30 年定額税率になります。

売却時には、この以前に主張された減価償却費の回収が許可されているか、または許可されており、実質的に売却益除外計算の利益に含まれ、完全課税対象のキャピタル ゲインの一部を形成します。

さらなる賃貸活動は受動的な活動と見なされます。 受動的活動による損失は、受動的活動による利益または収入の範囲でのみ認められます。 積極的に参加している賃貸不動産には特別手当がありますが、調整総収入(AGI)が$ 150,000未満で最大$ 25,000の特別手当があります。 この特別控除が適用されない場合、受動的な年間賃貸損失は無期限に停止され、資産または資産グループが売却されるか、AGI が $150,000 のしきい値を下回るまで繰り越され、その時点で中断損失の繰越がトリガーされます。

特別選挙 IRC セクションがあります。 469(j)(7) は、賃貸されていた元主たる住居の住宅ローン利息を事実上受動的活動規則を回避しているものとして扱い、したがって事実上住宅ローン利息の年間請求額の範囲で賃貸損失を引き起こすものである。この住宅ローン利息は、適格住宅利息と呼ばれます。しかし、これらの規則は最近 IRS の精査を受けており、IRS による異議申し立てと積極的な監査が行われ、住宅が IRC 第 121 条に規定されている適格居住規則を満たしているかどうかが確認されています。 469. 基本的に、家はあなたの本拠地である必要があり、いつでも複数の本拠地を持つことはできず、その決定は各ケースの事実と状況によって異なります。ただし、数年間にわたる賃貸は、その物件がもはや主要な住居ではないことを示している可能性があるため、IRC セクションの対象となる適格居住権としての資格を失う可能性があります。 7(j)(1) 選挙の扱い。したがって、このポジションはせいぜい最初の 2 年目と XNUMX 年目に採用される可能性がありますが、以前のように使用されることはほとんどありません。

 

Marc J. Strohl、CPAは、Protax ConsultingServicesIncのプリンシパルです。
連絡先:Tel:(212)714-1805、Fax:(212)714-6654
Email: mstrohl@protaxconsulting.com
Webサイトを参照してください。 www.protaxconsulting.com

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