2026 年 2 月 22 日
著者: Marc J. Strohl、公認会計士
プロタックスコンサルティングサービス株式会社
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この記事の目的は、米国から出国または米国に移住する前に考慮すべき情報の包括的なチェックリスト、主な居住地の売却または賃貸、および米国所得税申告書を提出する際にこれをどのように処理するかを提供することです。この記事は、自己コンプライアンスを実行するために必要な技術的能力を教える目的で書かれたものではありませんが、米国公認会計士 (CPA) の税務申告担当者が技術的に優れた専門サービスを提供するために知っておくべきことをすべて知っているかどうかを判断するための技術的知識を身に付けることは間違いありません。
主たる住居の売却に関する除外規定:
IRC Sec 121- 主たる居住地の売却からの利益の除外 - その家があなたの「主な家」または主たる居住地である場合 (事実と状況のテストによって定義されます - あなたが住んでいる場所、居住地と同様に、ほとんどの時間を過ごす場所)売却前の 1 年間に、次の条件を満たす必要があります: 2) 所有し、24) 少なくとも 730 年間、家を使用または居住していた = 250,000 か月 = 両方の配偶者が XNUMX 日、売却益を除く配偶者あたり XNUMX ドルの資格を得るルール。
所有および使用テストの 2 年間は、売却前の 5 年間の期間内で同じ 2 年間である必要はありません。さらに、「主な住居」の決定は毎年行われるため、5 年間の期間内に複数の「主な住居」の決定が行われる可能性があります。
使用テストでは、730日間連続して使用する必要はありません。該当する5年間の期間内に730日間の使用があればよく、所有していない期間にも使用があっても構いません。
貸し出しの場合でも、一時的な不在（休暇）も利用期間としてカウントされます。
この除外は、XNUMX年にXNUMX回のみ使用できます。
納税者が両方のテストで 730 年間を満たしていない場合、次の XNUMX つの「主な理由」のいずれかに該当しない限り、免除の対象にはなりません: i) 勤務地の変更、ii) 健康上の理由、または iii) 予期せぬ状況。このような場合、免除は XNUMX 日を超える適格日数に応じて按分されます。
XNUMX つの「主な理由」のそれぞれについて、納税者は、i) 特定の主な理由「セーフハーバー」、および/または ii) 主な理由ごとに、次のような要素を含む個別の事実と状況に注目します。特定の主な理由、合理的に予見できない主な理由、および所有期間中に維持または使用する財務能力の減損における重大な変化が発生したときに使用されます。
雇用場所の変更（本記事の焦点）（雇用には新規雇用、継続雇用、または自営業が含まれる）に対するセーフハーバーには、変更が主な住宅の所有および使用期間中に発生し、新しい雇用場所が以前の雇用場所よりも売却した住宅から少なくとも 50 マイル離れている場合が含まれます。
このように、米国に移動する米国非居住外国人、または米国外に移動し、外国/米国の主要な家を維持し続け、その後、米国に移動/国外に出てから数年後にそれを貸し出し、売却する米国の外国人は、依然として.販売前の XNUMX 年間のウィンドウで使用 (および所有権) がある限り、雇用場所の変更の主な理由の対象となります。
明らかに、米国非居住者／米国駐在員にとっての主なハンディキャップは、通常は2年間の所有権要件は満たしているものの、2年間の使用要件は満たしていないことである。
その住宅が納税者の「主たる住居」または主要な居住地でない場合、あるいは納税者が上記の条件を満たしておらず、かつその住宅を1年以上所有している場合、その利益は現在の長期譲渡所得税率（現在は15%、37%の税率区分に属する納税者の場合は20%）で課税されます。
非適格使用 -主たる居住用不動産の売却または交換による利益の計算において、2009年以降の課税年度において、あなたまたはあなたの配偶者が当該不動産を主たる住居として使用していない場合、特定の例外を除き、非適格使用に起因する利益の比例配分部分は、上記の規則に基づいて控除されません。
ただし、上記の例外は、売却または交換の日に終了する 5 年間の期間のうち、あなたまたは配偶者が物件を主な住居として使用した最後の日以降の部分です。実際には、売却前の 5 年間の期間中に賃貸またはその他の非適格使用があった場合、この賃貸期間の使用は非適格使用とはみなされず、利益を適格使用と非適格使用の間で比例配分する必要はありません。
IRC セクションに基づく主な居住地除外の売却121 条およびその他の上記の議論は、米国の非居住外国人、米国以外の主な住居および「本拠地」にも適用されます。
売却時の除外外純利益を最小限に抑える:
米国の長期キャピタルゲイン税率（現在は上記のとおり15%、新しい20%の納税者の場合はおそらく37%）に従って、売却時のキャピタルゲインを最小限に抑える鍵は、純キャピタルゲインを最小限に抑えることです。純キャピタルゲインは、純収益から純コストまたは純ベースを差し引いたもので構成されます。目標は、純収益を最小限に抑え、純コストを最大化することです。これら XNUMX つの金額が近づくほど、キャピタルゲインは小さくなります。
総収益と総コストは容易に決定できますが、純額は明らかであるというよりも計算が難しい場合があります。これを行うには、HUD 1 (住宅都市開発) の決算書と決算書が必要になります。HUD 1 は 3 年 2015 月 XNUMX 日に廃止され、CFPB (消費者金融保護局) によって標準化された「決算書」と呼ばれる同様の形式に置き換えられました。 「開示」フォーム - 購入時と販売時のこれらの文書の外国版同等物。
契約上の購入価格に純コストまたは基準を最大化するには、HUD 1 または CFPB の決算開示書に従って、決算および決済コスト (法的費用、住宅ローン登録税、危険税、譲渡税など) を追加して、購入時の純コストにコストを引き上げる必要があります。その金額に、購入後の改良や追加も追加します。
純売却収益を最小限に抑えるには、HUD 1 または CFPB - 閉鎖開示フォーム - 和解明細書に従って、総収益からクロージングおよび和解コスト (ブローカー手数料、法定費用など) を差し引いて、純利益を削減し、純利益を最小限に抑える必要があります。可能。もちろん、これは公認会計士 (CPA) の指導と専門知識があった場合にのみ試みるべきです。
海外/米国滞在中の主な住居の維持 - 非賃貸:
海外に住んでいる間、または米国に住んでいる間に米国または外国の居住地を維持することを決定した場合、住宅ローン利息と不動産税（外国不動産税控除はスケジュールAのみで削除され、賃貸スケジュールEでは削除されず、米国の不動産税はスケジュールAのSALT 40,400ドル控除に制限されます-項目別控除-（2026年はOBBBA 2025に基づき、その後2027年、2028年、2029年に1％増加し、2030年には10,000ドルに戻り、2026年に505,000ドルを超えるMAGIは段階的に廃止され、その後も同様に1％増加しますが、10,000ドルを下回ることはありません）は、フォーム1040のスケジュールAで支払われた年に控除されます。米国居住外国人（米国市民および米国永住者（グリーンカード保持者）または実質的居住テスト（SPT）を満たす人）として、あなたの全世界の収入は100% 米国課税対象であり、したがって全世界の控除も 100% 米国控除対象となります。
レンタルする場合:
米国在住外国人として米国外の住居を米国に居住しながら貸し出すか、米国外に居住しながら米国住居を貸し出すかは、全世界での課税対象となります。純賃貸活動は、IRS フォーム 1040 - Schedule E、補足的所得と損失で報告されます。Schedule E は、暦年中に現金で受け取った賃貸収入のほか、住宅ローン利息、不動産税、清掃、メンテナンス、修理、手数料、保険、広告、管理費、備品、公共料金、法律および専門的費用、旅行、除雪、マンション料金など、さまざまな直接的な控除の算入をサポートします。
さらに、減価償却は米国の必須控除です。減価償却を申告しないと、申告したものとみなされます。米国にある賃貸物件の場合、住宅物件の減価償却率は 27.5 年定額法ですが、国外物件の場合、40 年 1 月 1 日以前に使用を開始した物件の減価償却率は 2018 年定額法です。TCJA 2017 法により、1 年 1 月 2018 日以降の課税年度に適用される国外物件の新しい定額法は 30 年になりました。
売却時には、この以前に主張された減価償却費の回収が許可されているか、または許可されており、実質的に売却益除外計算の利益に含まれ、完全課税対象のキャピタル ゲインの一部を形成します。
さらなる賃貸活動は受動的な活動と見なされます。 受動的活動による損失は、受動的活動による利益または収入の範囲でのみ認められます。 積極的に参加している賃貸不動産には特別手当がありますが、調整総収入（AGI）が$ 150,000未満で最大$ 25,000の特別手当があります。 この特別控除が適用されない場合、受動的な年間賃貸損失は無期限に停止され、資産または資産グループが売却されるか、AGI が $150,000 のしきい値を下回るまで繰り越され、その時点で中断損失の繰越がトリガーされます。
特別選挙 IRC セクションがあります。 469(j)(7) は、賃貸されていた元主たる住居の住宅ローン利息を事実上受動的活動規則を回避しているものとして扱い、したがって事実上住宅ローン利息の年間請求額の範囲で賃貸損失を引き起こすものである。この住宅ローン利息は、適格住宅利息と呼ばれます。しかし、これらの規則は最近 IRS の精査を受けており、IRS による異議申し立てと積極的な監査が行われ、住宅が IRC 第 121 条に規定されている適格居住規則を満たしているかどうかが確認されています。 469. 基本的に、家はあなたの本拠地である必要があり、いつでも複数の本拠地を持つことはできず、その決定は各ケースの事実と状況によって異なります。ただし、数年間にわたる賃貸は、その物件がもはや主要な住居ではないことを示している可能性があるため、IRC セクションの対象となる適格居住権としての資格を失う可能性があります。 7(j)(1) 選挙の扱い。したがって、このポジションはせいぜい最初の 2 年目と XNUMX 年目に採用される可能性がありますが、以前のように使用されることはほとんどありません。
Marc J. Strohl、CPAは、Protax ConsultingServicesIncのプリンシパルです。
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