プロタックスは、IRC 第 121 条「主要住宅の売却益の除外」を再検討します。5 年間の期間、使用と所有権のテスト、2 年間のルール、および家が主な住居でなければならないというルールが適用されます。
全国の多くの住宅所有者は、近年、自宅の価値が上昇しているのを目の当たりにしています。 全米不動産業者協会によると、2023年1.9月に販売された中古住宅の中央価格は、数年間大幅に上昇した後、2022年467,500月と比べて304,600％上昇した。 住宅価格の中央値は北東部で366,200万610,500ドル、中西部でXNUMX万XNUMXドル、南部でXNUMX万XNUMXドル、西部でXNUMX万XNUMXドルだった。
住宅を売却する場合、または 2023 年に住宅を売却した場合は、税金への影響に注意してください。キャピタルゲイン税と純投資所得税 (NIIT) を支払う義務がある可能性があります。
大きな部分を除外することができます
自宅を売却する場合、一定の要件を満たせば、売却益のうち最大250,000万ドル（夫婦合算申告の場合は500,000万ドル）までを非課税にすることができます。
除外の資格を得るには、次のテストを満たす必要があります。
- 販売日から終了する XNUMX 年間のうち、少なくとも XNUMX 年間その不動産を所有していなければなりません。
- XNUMX 年間の期間中、少なくとも XNUMX 年間、その物件を主な住居として使用しなければなりません。 （所有期間と使用期間が重複する必要はありません。）
また、除外を XNUMX 年に XNUMX 回を超えて使用することはできません。
除外額を上回る利益
250,000 ドルまたは 500,000 ドルを超える利益がある場合はどうなりますか? 住宅を少なくとも XNUMX 年間所有していた場合、除外の対象にならないゲインは通常、長期キャピタルゲイン税率で課税されます。 そうしなかった場合、利益は短期とみなされ、経常所得率の対象となり、長期金利の XNUMX 倍を超える可能性があります。
別荘などのセカンドハウスを売却する場合、譲渡益の非課税措置は適用されません。しかし、賃貸物件として認められる場合は、事業用資産とみなされ、分割払いによる売却やセクション1031に基づく同種資産交換によって、譲渡益に対する課税を繰り延べられる可能性があります。さらに、主要居住用不動産では認められていない損失控除が認められる場合もあります。
NIIT は一部の納税者に支払われる可能性があります
3.8% NIIT は住宅販売にどのように適用されますか? 母屋を売却し、最大 250,000 ドル/500,000 ドルの利益を除外する資格がある場合、除外された利益は NIIT の対象になりません。
ただし、調整総所得が一定額を超える場合には、控除限度額を超える利益についても課税の対象となります。 除外の対象とならない別荘やその他の別荘の売却益も NIIT の対象となります。
NIIT は、修正調整総所得 (MAGI) が以下を超える場合にのみ適用されます。共同申告する既婚納税者および生存配偶者の場合は 250,000 ドル。 婚姻中の納税者が個別に申告する場合は 125,000 ドル。 未婚の納税者と世帯主には200,000万ドル。
その他の XNUMX つの税金に関する考慮事項
- 自分の基礎を追跡してください。 正確な課税基準をサポートするために、当初のコストとその後の改善、人的損失や事業用に請求された減価償却費を差し引いた情報を含む完全な記録を必ず保管してください。
- 損失を差し引くことはできません。 本拠地を売却して損失が出た場合、通常は控除の対象になりません。 ただし、家の一部が賃貸されている場合、または事業専用に使用されている場合は、その部分に起因する損失が控除の対象となる場合があります。
ご覧のとおり、住宅売却の利益と収入に応じて、利益の一部またはすべてが非課税になる場合があります。 しかし、高価な住宅を所有する高所得者の場合、税金が課せられる可能性があります。 税金を最小限に抑えるための事前の計画を立てたり、住宅販売に関するご質問にお答えしたりするお手伝いをいたします。