22 février 2026
par : Marc J. Strohl, CPA
Services de conseil Protax Inc.
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L'objectif de cet article est de fournir une liste de contrôle complète des informations à prendre en compte avant de quitter les États-Unis ou de déménager aux États-Unis, de vendre ou de louer votre résidence principale, et de savoir comment gérer cela lors du dépôt d'une déclaration de revenus américaine. Cet article n'est pas conçu pour vous enseigner les compétences techniques requises pour effectuer l'auto-conformité ; cependant, il vous fournira certainement les connaissances techniques nécessaires pour déterminer si votre préparateur de déclarations de revenus américain Certified Public Accountant (CPA) sait tout ce qu'il doit savoir pour vous fournir des services professionnels techniquement compétents.
Règles d'exclusion en cas de vente d'une résidence principale :
Sous IRC Sec 121 - Exclusion du gain de la vente de la résidence principale - Si la maison est votre "résidence principale" ou résidence principale (définie par le test des faits et circonstances - où vous vivez, où vous passez la plupart de votre temps, similaire au domicile) dans la fenêtre de cinq ans précédant la vente, vous devez avoir : 1) possédé et 2) utilisé ou vécu dans la maison pendant au moins deux ans = 24 mois = 730 jours pour que les deux conjoints soient admissibles à l'exclusion de 250,000 XNUMX $ par conjoint du gain sur la vente règle.
Les deux années de test de propriété et d’utilisation ne doivent pas nécessairement être les mêmes que les deux années de la période de cinq ans précédant la vente. De plus, la détermination de la « résidence principale » est effectuée sur une base annuelle, de sorte qu’il peut y avoir plusieurs déterminations de la « résidence principale » au cours d’une période de cinq ans.
Le test d'utilisation ne nécessite pas 730 jours d'utilisation consécutifs , pourvu qu'il y ait 730 jours d'utilisation dans la période de cinq ans correspondante et que l'utilisation puisse avoir lieu pendant des périodes de non-propriété.
Les absences temporaires (vacances) même en cas de location sont comptées comme des périodes d'utilisation.
Cette exclusion ne peut être utilisée qu'une fois tous les deux ans.
Si le ou les contribuables ne disposent pas des deux années nécessaires pour les deux tests, ils ne pourront pas bénéficier de l'exclusion, sauf s'ils ont l'une des trois « raisons principales » suivantes : i) changement de lieu de travail, ii) raisons de santé ou iii) circonstances imprévues. Dans de tels cas, l'exclusion est calculée au prorata des jours admissibles au-delà de 730 jours.
Pour chacune des trois « raisons principales », le contribuable examinerait i) la raison principale spécifique « sphères de sécurité » et/ou ii) les faits et circonstances individuels pour chacune des raisons principales, y compris des facteurs tels que : fermeture dans le temps, propriété et utilisé au moment d'une raison principale spécifique, d'une raison principale non raisonnablement prévisible et d'un changement important dans la diminution de la capacité financière à maintenir ou à utiliser pendant la propriété.
Les zones de sécurité en cas de changement de lieu de travail (point central du présent article) (lorsque l'emploi comprend un emploi nouveau ou continu ou un travail indépendant) incluent les cas où le changement s'est produit pendant la période de propriété et d'utilisation de la résidence principale et le nouveau lieu de travail est au moins à 50 miles plus loin de la résidence vendue que l'ancien lieu de travail.
En tant que tel, un étranger non résident américain qui déménage aux États-Unis ou un expatrié américain qui quitte les États-Unis et continue de conserver sa résidence principale étrangère/américaine, la louant et la revendant des années après avoir déménagé/expatrié des États-Unis, sera toujours sont admissibles en vertu de la raison principale du changement de lieu de travail tant qu'ils ont l'usage (et la propriété) dans la fenêtre de cinq ans précédant la vente.
De toute évidence, le principal handicap pour les non-résidents américains/expatriés américains est que, bien qu'ils remplissent généralement la condition de deux ans de propriété, ils ne remplissent pas la condition de deux ans d'utilisation.
Si le logement n'est pas la résidence principale du contribuable ou si le contribuable ne remplit pas les conditions ci-dessus et qu'il détient le logement depuis plus d'un an, le gain sera imposé au taux actuel des gains en capital à long terme, qui est actuellement de 15 % et peut-être de 20 % pour les contribuables dans la tranche d'imposition de 37 %.
Utilisation non admissible – Dans le calcul du gain provenant de la vente ou de l’échange de la résidence principale, la portion proportionnelle du gain attribuable à une utilisation non admissible au cours des années d’imposition 2009 ou suivantes, lorsque ni vous ni votre conjoint n’avez utilisé le bien comme résidence principale, sous réserve de certaines exceptions, ne sera pas exclue en vertu des règles ci-dessus.
Il existe toutefois une exception à ce qui précède : toute partie de la période de cinq ans se terminant à la date de la vente ou de l’échange après la dernière date à laquelle vous ou votre conjoint avez utilisé la propriété comme résidence principale. En pratique, cela signifie que s’il y a une utilisation locative ou autre utilisation non admissible au cours de la période de cinq ans précédant la vente, cette utilisation pendant la période de location n’est PAS considérée comme une utilisation non admissible et le gain n’aurait pas à être réparti au prorata entre l’utilisation admissible et non admissible.
La vente de l'exclusion de la résidence principale en vertu de l'IRC Sec. 121 et d'autres discussions ci-dessus s'appliquent également aux étrangers non-résidents américains et aux résidences principales et « résidences principales » non américaines.
Minimiser le gain net non exclu sur la vente :
La clé pour minimiser votre plus-value de vente soumise au taux d'imposition américain sur les plus-values à long terme, actuellement comme ci-dessus à 15 % et peut-être 20 % pour les contribuables de la nouvelle tranche de 37 %, est de minimiser votre plus-value nette. Le gain en capital net est composé du produit net moins le coût ou la base net. L’objectif est de minimiser le produit net et de maximiser les coûts nets, plus ces deux montants se rapprochent, plus la plus-value est faible.
Bien que les produits bruts et les coûts bruts soient facilement déterminables, les montants nets peuvent être plus difficiles à calculer qu’évidents. Pour ce faire, vous aurez besoin des relevés de clôture et de règlement du HUD 1 (Housing Urban Development) - le HUD 1 a été éliminé le 3 octobre 2015 pour être remplacé par un formulaire similaire standardisé par le CFPB - (Consumer Financial Protection Bureau) appelé « Closure Formulaire de divulgation »- ou les équivalents étrangers de ces documents provenant de l'achat et de la vente.
Pour maximiser le coût net ou la base, au prix d'achat sur le contrat, vous devez ajouter les frais de clôture et de règlement - frais juridiques, taxe d'enregistrement d'hypothèque, risque, taxe de transfert, etc. conformément au HUD 1 ou au CFPB - Déclaration de clôture - règlement pour augmenter le coût à vos coûts nets à l'achat. À ce montant, vous ajouteriez également vos améliorations et ajouts ultérieurs à l'achat.
Pour minimiser le produit net de la vente, du produit brut, vous devez soustraire les frais de clôture et de règlement - commission du courtier, frais juridiques, etc. conformément au HUD 1 ou au CFPB - Formulaire de divulgation de clôture - déclaration de règlement pour réduire le gain net et le rendre aussi petit que possible. Bien entendu, cela ne devrait être tenté qu’avec les conseils et l’expertise d’un expert-comptable agréé (CPA).
Maintien de votre résidence principale à l'étranger / aux États-Unis - Non locatif :
Si vous décidez de conserver votre résidence américaine ou étrangère, que vous résidiez à l'étranger ou aux États-Unis, les intérêts hypothécaires et les taxes foncières (la déductibilité des taxes foncières étrangères est supprimée uniquement sur l'annexe A, et non sur l'annexe E relative aux locations ; les taxes foncières américaines sont limitées à la déduction SALT de 40 400 $ sur l'annexe A – Déductions détaillées – (conformément à la loi OBBBA 2025 pour 2026, suivie d'augmentations de 1 % pour 2027, 2028 et 2029, jusqu'à 10 000 $ en 2030, avec une réduction progressive pour un revenu brut ajusté modifié supérieur à 505 000 $ en 2026 et des augmentations similaires de 1 % par la suite, sans toutefois descendre en dessous de 10 000 $) sont déductibles l'année de leur paiement sur l'annexe A du formulaire 1040. En tant que résidents étrangers aux États-Unis (citoyens américains, résidents permanents américains [titulaires d'une carte verte] ou personnes répondant au critère de présence substantielle [SPT]), vos revenus mondiaux sont imposables à 100 % aux États-Unis. Vos déductions mondiales sont déductibles à 100 % aux États-Unis.
Le mettre en location :
Que vous louiez une résidence non américaine tout en résidant aux États-Unis ou une résidence américaine tout en résidant hors des États-Unis, en tant que résident étranger américain, l'imposition mondiale devient un facteur. L'activité de location nette est déclarée sur le formulaire 1040 de l'IRS - Annexe E, Revenus et pertes supplémentaires. L'annexe E prend en charge l'inclusion des revenus locatifs en espèces perçus au cours de l'année civile ainsi qu'une myriade de déductions simples, notamment les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, le nettoyage, l'entretien, les réparations, les commissions, les assurances, la publicité, les frais de gestion, les fournitures, les services publics, les frais juridiques et professionnels, les voyages et autres tels que le déneigement, les frais de copropriété, etc.
De plus, l'amortissement est une déduction obligatoire aux États-Unis. Si vous ne réclamez pas l'amortissement, vous serez réputé l'avoir réclamé. Pour les propriétés locatives situées aux États-Unis, le taux d'amortissement des propriétés résidentielles est de 27.5 ans en ligne droite, tandis que pour les propriétés étrangères, le taux est de 40 ans en ligne droite pour les propriétés mises en service avant le 1/1/2018. En vertu de la législation TCJA 2017, le nouveau taux d'amortissement linéaire pour les propriétés étrangères en vigueur pour les années fiscales à compter du 1/1/2018 est désormais de 30 ans.
Lors de la vente, il y a une récupération de cet amortissement réclamé antérieur autorisé ou déductible, qui est en fait inclus dans le gain sur le calcul de l'exclusion du gain sur la vente pour faire partie d'un gain en capital entièrement imposable.
La poursuite de l'activité de location est considérée comme une activité passive. Les pertes d'activité passive ne sont autorisées que dans la mesure des gains ou des revenus d'activité passive. Bien qu'il existe une allocation spéciale pour les biens immobiliers locatifs avec participation active, pour les personnes dont le revenu brut ajusté (AGI) est inférieur à 150,000 25,000 $ jusqu'à une allocation spéciale maximale de 150,000 XNUMX $. À défaut de cette allocation spéciale, les pertes locatives annuelles passives sont suspendues indéfiniment et reportées jusqu'à ce que la propriété ou le groupe de propriétés soit vendu ou que votre AGI tombe en dessous du seuil de XNUMX XNUMX $, auquel cas les pertes suspendues reportées sont déclenchées.
Il y a une élection spéciale IRC Sec. 469(j)(7) pour traiter les intérêts hypothécaires d'une ancienne résidence principale louée comme contournant en fait les règles d'activité passive, déclenchant donc en fait une perte de loyer dans la mesure de la réclamation annuelle des intérêts hypothécaires. Ces intérêts hypothécaires seraient appelés intérêts de résidence qualifiés. Cependant, ces règles ont récemment fait l'objet d'un examen minutieux de l'IRS et ont été contestées et auditées de manière agressive par l'IRS, garantissant que la maison répond aux règles de résidence qualifiée telles que définies dans l'IRC Sec. 121. Fondamentalement, le domicile doit être votre résidence principale, personne ne pouvant avoir plus d'une résidence principale à la fois et la détermination dépend des faits et des circonstances de chaque cas. Cependant, il est vrai qu'une location qui dure plusieurs années peut indiquer que la propriété n'est plus une résidence principale et, par conséquent, ne peut plus être considérée comme un intérêt de résidence qualifié éligible à l'IRC Sec. 469(j)(7) traitement électoral. Ainsi, au mieux, cette position peut être prise au cours des premières années 1 et 2, même si elle est rarement utilisée comme avant.
Marc J. Strohl, CPA est directeur chez Protax Consulting Services Inc.
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