Febrero 22, 2026
Por: Marc J. Strohl, CPA
protax servicios de consultoría inc.
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El objetivo de este artículo es proporcionar una lista completa de información que debe tener en cuenta antes de mudarse de los Estados Unidos (EE. UU.) o mudarse a los EE. UU., vender o alquilar su residencia principal y cómo manejar esto al presentar una declaración de impuestos sobre la renta de los EE. UU. Este artículo no está diseñado para enseñarle la competencia técnica necesaria para realizar el autocumplimiento; sin embargo, sin duda le brindará el conocimiento técnico para determinar si su preparador de impuestos, un Contador Público Certificado (CPA) de los EE. UU., sabe todo lo que debe saber para brindarle servicios profesionales técnicamente competentes.
Reglas de exclusión en Venta de Vivienda Principal:
Bajo IRC Sec 121- Exclusión de ganancia de la venta de la residencia principal- Si el hogar es su "hogar principal" o residencia principal (definido por prueba de hechos y circunstancias-donde vive, donde pasa la mayor parte de su tiempo, similar al domicilio) en la ventana de cinco años antes de la venta usted debe haber: 1) sido propietario y 2) utilizado o vivido en la vivienda durante al menos dos años = 24 meses = 730 días para que ambos cónyuges califiquen para la exclusión de $250,000 por cónyuge de la ganancia en la venta regla.
Los dos años para la prueba de propiedad y uso no tienen que ser los mismos dos años dentro del período de cinco años previo a la venta. Además, la determinación de la “vivienda principal” se realiza anualmente, de modo que puede haber múltiples determinaciones de “vivienda principal” en cualquier período de cinco años.
La prueba de uso no requiere 730 días consecutivos de uso, siempre que haya 730 días de uso en el período de cinco años correspondiente y el uso puede ocurrir durante períodos en los que no se sea propietario del producto.
Las ausencias temporales (vacaciones), incluso si se alquilan, se cuentan como períodos de uso.
Esta exclusión sólo podrá utilizarse una vez cada dos años.
Si el contribuyente no cuenta con los dos años para ambas pruebas, no calificará para la exclusión a menos que: tenga una de las tres "razones principales" que incluyen: i) cambio de ubicación de empleo, ii) razones de salud o iii) circunstancias imprevistas. En tales casos, la exclusión se prorratea por días calificados a lo largo de 730 días.
Para cada una de las tres 'razones principales', el contribuyente consideraría i) "puertos seguros" de la razón principal específica y/o ii) hechos y circunstancias individuales para cada una de las razones principales, incluidos factores tales como: cierre en el tiempo, propiedad y utilizado en el momento de la razón principal específica, la razón principal no razonablemente previsible y el cambio material en el deterioro de la capacidad financiera para mantener o usar durante la propiedad.
Los puertos seguros para el cambio de ubicación del empleo (punto focal de este artículo) (donde el empleo incluye empleo nuevo o continuo o trabajo por cuenta propia) incluyen aquellos casos en que el cambio ocurrió durante el período de propiedad y uso de la vivienda principal y el nuevo lugar de empleo está al menos 50 millas más lejos de la vivienda vendida de lo que estaba el lugar de empleo anterior.
Como tal, un extranjero no residente de los EE. UU. que se muda a los EE. UU. o un expatriado de los EE. UU. que se muda fuera de los EE. UU. y continúa manteniendo su hogar principal en el extranjero/EE. califican bajo el cambio en la ubicación del motivo principal del empleo, siempre y cuando tengan uso (y propiedad) en la ventana de cinco años antes de la venta.
Obviamente, el principal inconveniente para los no residentes/expatriados estadounidenses es que, si bien suelen cumplir con el requisito de dos años de propiedad, no cumplen con el requisito de dos años de uso.
Si la vivienda no es la "casa principal" o residencia principal del contribuyente, o si el contribuyente no cumple con los requisitos anteriores y ha sido propietario de la vivienda durante más de un año, entonces la ganancia se gravará al tipo impositivo actual sobre las ganancias de capital a largo plazo, que actualmente es del 15% y quizás del 20% para los contribuyentes en el tramo impositivo del 37%.
Uso no calificado: En el cálculo de la ganancia por la venta o permuta de la residencia principal, la parte proporcional de la ganancia atribuible al uso no calificado en los años fiscales 2009 o posteriores, cuando ni usted ni su cónyuge utilizaron la propiedad como residencia principal, dentro de ciertas excepciones, no será excluible según las reglas anteriores.
Sin embargo, una excepción a lo anterior es cualquier parte del período de 5 años que finalice en la fecha de la venta o el intercambio después de la última fecha en que usted o su cónyuge usaron la propiedad como su hogar principal. En la práctica, lo que esto significa es que si hay algún uso de alquiler u otro uso no calificado durante el período de 5 años anterior a la venta, este uso del período de alquiler NO se considera uso no calificado y la ganancia no tendría que ser prorrateada entre el uso calificado y el no calificado.
La venta de la exclusión de la residencia principal bajo IRC Sec. 121 y otras discusiones anteriores también se aplican a los extranjeros no residentes en los EE. UU. ya las residencias principales y 'hogares principales' fuera de los EE. UU.
Minimización de la ganancia neta no excluida en la venta:
La clave para minimizar su ganancia de capital en venta sujeta a la tasa impositiva sobre ganancias de capital a largo plazo de EE. UU., actualmente como la anterior en 15% y tal vez 20% para los contribuyentes en el nuevo tramo del 37%, es minimizar su ganancia de capital neta. La ganancia neta de capital se compone de los ingresos netos menos el costo neto o la base. El objetivo es minimizar los ingresos netos y maximizar los costos netos; cuanto más se acerquen estas dos cantidades, menor será la ganancia de capital.
Aunque los ingresos brutos y los costos brutos son fácilmente determinables, calcular los montos netos puede ser más difícil de alcanzar que evidente. Para hacer esto, necesitará las declaraciones de cierre y liquidación del HUD 1 (Desarrollo Urbano de Vivienda); el HUD 1 se eliminó el 3 de octubre de 2015 para ser reemplazado por un formulario similar estandarizado por la CFPB (Oficina de Protección Financiera del Consumidor) llamado "Cierre". Formulario de Divulgación” o los equivalentes extranjeros de estos documentos tanto de compra como de venta.
Para maximizar el costo neto o base, al precio de compra del contrato, debe agregar los costos de cierre y liquidación (legales, impuestos de registro de hipoteca, riesgos, impuestos de transferencia, etc.) según el HUD 1 o la declaración de liquidación de CFPB (Divulgación de cierre) para aumentar el costo a sus costos netos de compra. A esa cantidad también debe agregar las mejoras y ampliaciones posteriores a la compra.
Para minimizar los ingresos netos de la venta, de los ingresos brutos debe restar los costos de cierre y liquidación (comisión de corredor, legal, etc.) según HUD 1 o CFPB - Formulario de divulgación de cierre - declaración de liquidación para reducir la ganancia neta y hacerla tan pequeña como posible. Por supuesto, esto sólo debe intentarse con la orientación y experiencia de un Contador Público Certificado (CPA).
Mantener su residencia principal mientras se encuentra en el extranjero/en los EE. UU.: sin alquiler:
Si decide mantener su residencia estadounidense o extranjera mientras vive en el extranjero o mientras vive en los EE. UU., los intereses hipotecarios y los impuestos sobre bienes raíces (la deducción de impuestos sobre bienes raíces extranjeros se elimina solo en el Anexo A, no en el Anexo E de alquiler, y los impuestos sobre bienes raíces estadounidenses se limitan a la deducción SALT de $40,400 en el Anexo A - Deducciones detalladas - (según la OBBBA 2025 para 2026 seguido de aumentos del 1% para 2027, 2028 y 2029 hasta $10,000 para 2030, con eliminaciones graduales para MAGI superiores a $505,000 en 2026 y aumentos similares del 1% a partir de entonces, pero no por debajo de $10,000) son deducibles en el año en que se pagan en el Anexo A del Formulario 1040. Como extranjeros residentes en los EE. UU., ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes de los EE. UU. (titulares de la tarjeta verde) o aquellas personas que cumplen con la Prueba de Presencia Sustancial (SPT), su ingreso mundial es 100% imponible en los EE. UU. Por lo tanto, sus deducciones a nivel mundial son 100 % deducibles en EE. UU.
Alquilarlo:
Ya sea que alquile una residencia no estadounidense mientras reside en EE. UU. o una residencia estadounidense mientras reside fuera de EE. UU., como residente extranjero en EE. UU. la tributación mundial se convierte en un factor. La actividad de alquiler neta se declara en el Formulario 1040 del IRS, Anexo E, Ingresos y pérdidas suplementarios. El Anexo E admite la inclusión de los ingresos de alquiler en efectivo recibidos durante el año calendario, así como una gran cantidad de deducciones sencillas, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos inmobiliarios, la limpieza, el mantenimiento, las reparaciones, la comisión, el seguro, la publicidad, los honorarios de administración, los suministros, los servicios públicos, los servicios legales y profesionales, los viajes y otros, como la remoción de nieve, las tarifas de condominio, etc.
Además, la depreciación es una deducción obligatoria en los EE. UU. Si no reclama la depreciación, se considerará que la ha reclamado. Para las propiedades de alquiler ubicadas en los EE. UU., la tasa de depreciación para las propiedades residenciales es de 27.5 años en línea recta, mientras que para las propiedades extranjeras, la tasa es de 40 años en línea recta para las propiedades puestas en servicio antes del 1 de enero de 1. Según la legislación TCJA de 2018, la nueva tasa en línea recta para las propiedades extranjeras vigente para los años fiscales del 2017 de enero de 1 en adelante es ahora de 1 años.
En la venta hay una recuperación de esta depreciación permitida o permisible reclamada anteriormente, que en efecto se incluye en el cálculo de la exclusión de ganancia sobre la ganancia en venta para formar parte de una ganancia de capital totalmente imponible.
La actividad de alquiler adicional se considera una actividad pasiva. Las pérdidas de actividad pasiva solo se permiten en la medida de las ganancias o ingresos de actividad pasiva. Aunque existe una Asignación especial para bienes inmuebles de alquiler con participación activa, para personas cuyo ingreso bruto ajustado (AGI) es inferior a $150,000 hasta una asignación especial máxima de $25,000. A falta de esta Asignación especial, las pérdidas anuales pasivas de alquiler se suspenden indefinidamente y se traspasan hasta el momento en que se vende la propiedad o el grupo de propiedades o su AGI cae por debajo del umbral de $150,000, momento en el cual se activan las pérdidas suspendidas traspasadas.
Hay una elección especial IRC Sec. 469(j)(7) para tratar los intereses hipotecarios de una antigua residencia principal alquilada como si en realidad eludieran las reglas de actividad pasiva, lo que de hecho desencadena una pérdida de alquiler en la medida del reclamo anual de intereses hipotecarios. Este interés hipotecario se denominaría interés de residencia calificado. Sin embargo, estas reglas han sido objeto de un escrutinio reciente del IRS y han sido cuestionadas y auditadas agresivamente por el IRS para garantizar que la casa cumpla con las reglas de Residencia Calificada como se detalla en la Sec. del IRC. 121. Básicamente, la vivienda debe ser su vivienda principal, donde no se puede tener más de una vivienda principal en ningún momento y la determinación depende de los hechos y circunstancias de cada caso. Sin embargo, un alquiler que dura varios años puede indicar que la propiedad ya no es una residencia principal y, por lo tanto, ya no puede calificar como Interés de Residencia Calificado elegible para la Sección IRC. 469(j)(7) tratamiento electoral. Entonces, en el mejor de los casos, esta posición puede adoptarse en los años 1 y 2 iniciales, aunque rara vez se usa como solía ser.
Marc J. Strohl, CPA es director de Protax Consulting Services Inc.
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