22. Februar 2026
von: Marc J. Strohl, CPA
Protax Consulting Services Inc.
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Das Ziel dieses Artikels ist es, eine umfassende Checkliste mit Informationen bereitzustellen, die Sie vor Ihrem Umzug aus den Vereinigten Staaten (USA) oder in die USA, vor dem Verkauf oder der Vermietung Ihres Hauptwohnsitzes berücksichtigen sollten, und wie Sie dies bei der Einreichung einer US-Einkommensteuererklärung handhaben. Dieser Artikel ist nicht dazu gedacht, Ihnen die erforderliche technische Kompetenz beizubringen, um die Selbsteinhaltung der Vorschriften durchzuführen; er wird Sie jedoch mit Sicherheit mit dem technischen Wissen ausstatten, um festzustellen, ob Ihr US-amerikanischer Wirtschaftsprüfer (Certified Public Accountant, CPA) alles weiß, was er wissen muss, um Ihnen technisch kompetente professionelle Dienstleistungen zu bieten.
Ausschlussregeln beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes:
Gemäß IRC Abschnitt 121 – Ausschluss des Gewinns aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes – Wenn das Haus Ihr „Hauptwohnsitz“ oder Hauptwohnsitz ist (definiert durch die Prüfung der Fakten und Umstände – wo Sie leben, wo Sie die meiste Zeit verbringen, ähnlich dem Wohnsitz) In den fünf Jahren vor dem Verkauf müssen Sie: 1) das Haus besessen und 2) mindestens zwei Jahre lang = 24 Monate = 730 Tage darin genutzt oder gelebt haben, damit beide Ehepartner für den Ausschluss des Verkaufsgewinns von 250,000 USD pro Ehepartner in Frage kommen Regel.
Die zwei Jahre für den Besitz- und Nutzungstest müssen nicht dieselben zwei Jahre innerhalb des Fünfjahreszeitraums vor dem Verkauf sein. Darüber hinaus wird die Bestimmung des „Hauptwohnsitzes“ jährlich vorgenommen, so dass in jedem Fünfjahreszeitraum mehrere „Hauptwohnsitz“-Bestimmungen erfolgen können.
Für den Nutzungstest ist keine Nutzung an 730 aufeinanderfolgenden Tagen erforderlich, solange innerhalb des entsprechenden Fünfjahreszeitraums 730 Nutzungstage vorliegen und die Nutzung auch während Zeiten des Nichtbesitzes erfolgen kann.
Vorübergehende Abwesenheiten (Urlaub) werden auch bei Vermietung als Nutzungszeiten gezählt.
Dieser Ausschluss darf nur einmal alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden.
Wenn der/die Steuerzahler nicht über die zwei Jahre für beide Tests verfügen, haben sie keinen Anspruch auf die Befreiung, es sei denn: Sie haben einen von drei „Hauptgründen“, darunter: i) Wechsel des Arbeitsorts, ii) gesundheitliche Gründe oder iii) unvorhergesehene Umstände. In solchen Fällen wird die Befreiung anteilig auf die qualifizierenden Tage über 730 Tage verteilt.
Für jeden der drei „Hauptgründe“ würde der Steuerzahler i) den spezifischen Hauptgrund „sichere Häfen“ und/oder ii) individuelle Fakten und Umstände für jeden der Hauptgründe prüfen, einschließlich solcher Faktoren wie: zeitnah, Eigentum & zur Zeit aus einem bestimmten Hauptgrund verwendet, Hauptgrund vernünftigerweise nicht vorhersehbar und wesentliche Änderung der Beeinträchtigung der finanziellen Fähigkeit zur Aufrechterhaltung oder Nutzung während des Eigentums.
Zu den sicheren Häfen für den Wechsel des Beschäftigungsorts (Kernpunkt dieses Artikels) (wobei Beschäftigung eine neue oder fortgesetzte Beschäftigung oder eine selbstständige Tätigkeit umfasst) zählen Fälle, in denen der Wechsel während der Zeit des Eigentums und der Nutzung des Hauptwohnsitzes stattfand und der neue Beschäftigungsort mindestens 50 Meilen weiter vom verkauften Haus entfernt ist als der vorherige Beschäftigungsort.
Als solcher wird ein nicht in den USA ansässiger Ausländer, der in die USA zieht, oder ein US-Auswanderer, der aus den USA auszieht und weiterhin seinen ausländischen/US-Hauptwohnsitz behält, ihn anschließend vermietet und verkauft, Jahre nach dem Umzug in die/Auswanderung aus den USA, immer noch qualifizieren sich für den Hauptgrund der Änderung des Beschäftigungsortes, solange sie in dem Fünfjahresfenster vor dem Verkauf Gebrauch (und Eigentum) haben.
Der größte Nachteil für Nichtansässige in den USA bzw. für im Ausland lebende US-Bürger besteht offensichtlich darin, dass sie zwar in der Regel die zweijährige Eigentumsprüfung erfüllen, nicht aber die zweijährige Nutzungsprüfung.
Wenn es sich bei dem Haus nicht um den „Hauptwohnsitz“ oder Hauptwohnsitz des Steuerzahlers handelt oder der Steuerzahler die oben genannten Kriterien nicht erfüllt und er das Haus länger als ein Jahr besitzt, dann wird der Gewinn mit dem aktuellen langfristigen Kapitalgewinnsteuersatz besteuert, der derzeit 15 % beträgt und möglicherweise 20 % für Steuerzahler in der 37-%-Steuerklasse beträgt.
Nicht qualifizierte Nutzung – Bei der Berechnung des Gewinns aus dem Verkauf oder Tausch des Hauptwohnsitzes ist der anteilige Gewinn, der auf eine nicht qualifizierte Nutzung in den Steuerjahren ab 2009 zurückzuführen ist, sofern weder Sie noch Ihr Ehepartner die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt haben, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen nicht gemäß den oben genannten Regeln steuerfrei.
Eine Ausnahme hiervon ist jedoch jeder Teil des 5-Jahres-Zeitraums, der mit dem Datum des Verkaufs oder Tauschs endet, nachdem Sie oder Ihr Ehepartner die Immobilie zuletzt als Hauptwohnsitz genutzt haben. In der Praxis bedeutet dies, dass, wenn während des 5-Jahres-Zeitraums vor dem Verkauf eine Vermietung oder eine andere nicht qualifizierte Nutzung erfolgt, diese Vermietungsnutzung NICHT als nicht qualifizierte Nutzung gilt und der Gewinn nicht anteilig zwischen qualifizierter und nicht qualifizierter Nutzung aufgeteilt werden muss.
Der Ausschluss des Verkaufs des Hauptwohnsitzes gemäß IRC Sec. 121 und andere obige Diskussionen gelten auch für nicht in den USA ansässige Ausländer und nicht in den USA ansässige Hauptwohnsitze und „Hauptwohnsitze“.
Minimierung des nicht ausgeschlossenen Nettogewinns beim Verkauf:
Der Schlüssel zur Minimierung Ihres Kapitalgewinns aus dem Verkauf, der dem US-amerikanischen langfristigen Kapitalertragssteuersatz unterliegt, der derzeit wie oben bei 15 % und vielleicht 20 % für Steuerzahler in der neuen Steuerklasse von 37 % liegt, liegt in der Minimierung Ihres Nettokapitalgewinns. Der Nettokapitalgewinn setzt sich aus dem Nettoerlös abzüglich der Nettokosten oder -basis zusammen. Ziel ist die Minimierung des Nettoerlöses und die Maximierung der Nettokosten. Je näher diese beiden Beträge zusammenkommen, desto geringer ist der Kapitalgewinn.
Obwohl der Bruttoerlös und die Bruttokosten leicht bestimmbar sind, ist die Berechnung der Nettobeträge möglicherweise schwieriger zu berechnen als offensichtlich. Dazu benötigen Sie die Abschluss- und Abrechnungserklärungen des HUD 1 (Housing Urban Development). Das HUD 1 wurde am 3. Oktober 2015 abgeschafft und durch ein ähnlich aussehendes, vom CFPB (Consumer Financial Protection Bureau) standardisiertes Formular mit der Bezeichnung „Closure“ ersetzt „Offenlegungsformular“ oder die ausländischen Äquivalente dieser Dokumente aus Kauf und Verkauf.
Um die Nettokosten oder -basis zu maximieren, müssen Sie zum Kaufpreis im Vertrag die Abschluss- und Abwicklungskosten (Rechts-, Hypothekeneintragungs-, Gefahren-, Übertragungssteuer usw.) gemäß HUD 1 oder CFPB-Abschlussoffenlegungs- und Abrechnungserklärung hinzufügen, um die Kosten auf Ihre Nettokosten beim Kauf zu erhöhen. Zu diesem Betrag würden Sie auch Ihre nach dem Kauf vorgenommenen Verbesserungen und Anbauten hinzufügen.
Um den Nettoverkaufserlös zu minimieren, müssen Sie vom Bruttoerlös die Abschluss- und Abrechnungskosten (Maklerprovision, Rechtskosten usw.) gemäß HUD 1 oder CFPB (Closure Disclosure Form – Abrechnungserklärung) abziehen, um den Nettogewinn zu reduzieren und ihn so gering wie möglich zu halten möglich. Dies sollte natürlich nur mit der Anleitung und dem Fachwissen eines Certified Public Accountant (CPA) versucht werden.
Beibehaltung Ihres Hauptwohnsitzes im Ausland/in den USA – Nichtvermietung:
Wenn Sie Ihren US-amerikanischen oder ausländischen Wohnsitz beibehalten, während Sie im Ausland oder in den USA leben, sind die Hypothekenzinsen und Grundsteuern (die Abzugsfähigkeit ausländischer Grundsteuern entfällt nur in Anlage A – nicht in Anlage E für Mietobjekte; US-Grundsteuern sind auf den SALT-Abzug von 40,400 US-Dollar in Anlage A – Einzelabzüge – begrenzt (gemäß OBBBA 2025 für 2026, gefolgt von 1%igen Erhöhungen für 2027, 2028 und 2029 bis 10,000 US-Dollar für 2030, mit schrittweiser Reduzierung für ein bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) über 505,000 US-Dollar im Jahr 2026 und ähnlichen 1%igen Erhöhungen danach, jedoch nicht unter 10,000 US-Dollar)) im Jahr der Zahlung in Anlage A des Formulars 1040 abzugsfähig. Als in den USA ansässige Ausländer – US-Bürger und Inhaber einer Green Card (dauerhafter Aufenthaltstitel) oder Personen, die den Substantial Presence Test (SPT) erfüllen – ist Ihr weltweites Einkommen zu 100 % in den USA steuerpflichtig. Daher sind Ihre weltweiten Abzüge zu 100 % in den USA abzugsfähig.
Vermietung:
Ob Sie nun eine nicht in den USA gelegene Wohnung vermieten, während Sie in den USA wohnen, oder eine in den USA gelegene Wohnung, während Sie außerhalb der USA wohnen, als in den USA ansässiger Ausländer wird die weltweite Steuerpflicht zu einem Faktor. Die Nettomietaktivität wird auf dem IRS-Formular 1040 – Schedule E, Supplemental Income and Loss, gemeldet. Schedule E unterstützt die Aufnahme von im Kalenderjahr erhaltenen Mieteinnahmen in bar sowie eine Vielzahl von einfachen Abzügen, einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Reinigung, Wartung, Reparaturen, Provisionen, Versicherungen, Werbung, Verwaltungsgebühren, Lieferungen, Nebenkosten, Rechts- und Berufskosten, Reisen und andere wie Schneeräumung, Eigentumswohnungsgebühren usw.
Darüber hinaus ist die Abschreibung in den USA ein obligatorischer Abzug. Wenn Sie die Abschreibung nicht geltend machen, wird davon ausgegangen, dass Sie sie geltend gemacht haben. Für Mietobjekte in den USA beträgt die Abschreibungsrate für Wohnimmobilien 27.5 Jahre linear, während sie für ausländische Immobilien, die vor dem 40 in Betrieb genommen wurden, 1 Jahre linear beträgt. Nach dem TCJA-Gesetz von 1 beträgt die neue lineare Rate für ausländische Immobilien, die für Steuerjahre ab dem 2018 gilt, nun 2017 Jahre.
Beim Verkauf ist eine Wiedereinziehung dieser zuvor geltend gemachten Abschreibung zulässig oder zulässig, die tatsächlich in die Berechnung des Gewinns aus dem Ausschluss des Veräußerungsgewinns einbezogen wird, um einen Teil eines vollständig steuerpflichtigen Kapitalgewinns zu bilden.
Eine weitere Vermietungstätigkeit gilt als passive Tätigkeit. Passive Aktivitätsverluste sind nur in dem Umfang zulässig, in dem passive Aktivitätsgewinne oder Einnahmen erzielt werden. Obwohl es eine Sondervergütung für vermietete Immobilien mit aktiver Beteiligung gibt, beträgt die Sondervergütung für Personen, deren bereinigtes Bruttoeinkommen (AGI) unter 150,000 $ liegt, maximal 25,000 $. Fehlt dieser Sonderbetrag, werden die passiven jährlichen Mietverluste auf unbestimmte Zeit ausgesetzt und vorgetragen, bis entweder die Immobilie oder die Gruppe von Immobilien verkauft wird oder Ihr AGI unter die Schwelle von 150,000 USD fällt, zu welchem Zeitpunkt die ausgesetzten Verlustvorträge ausgelöst werden.
Es gibt eine Sonderwahl IRC Sec. 469(j)(7) sieht vor, die Hypothekenzinsen eines vermieteten ehemaligen Hauptwohnsitzes so zu behandeln, als würden die passiven Aktivitätsregeln umgangen und somit faktisch ein Mietverlust in Höhe des jährlichen Hypothekenzinsanspruchs ausgelöst. Diese Hypothekenzinsen würden als qualifizierte Wohnsitzzinsen bezeichnet. Diese Regeln wurden jedoch kürzlich vom IRS geprüft und vom IRS angefochten und eingehend geprüft, um sicherzustellen, dass das Haus den Regeln für qualifizierte Wohnsitze entspricht, wie in IRC Sec. dargelegt. 121. Grundsätzlich muss es sich bei der Wohnung um Ihre Hauptwohnung handeln, wobei Sie zu keinem Zeitpunkt mehr als eine Hauptwohnung haben dürfen und die Entscheidung von den Fakten und Umständen des Einzelfalls abhängt. Es steht jedoch fest, dass eine Mietdauer über mehrere Jahre ein Hinweis darauf sein kann, dass es sich bei der Immobilie nicht mehr um einen Hauptwohnsitz handelt und sie daher möglicherweise nicht mehr als qualifizierter Wohnsitzanspruch für den IRC Sec. qualifiziert. 469(j)(7) Wahlbehandlung. Daher kann diese Position bestenfalls in den ersten Jahren 1 und 2 eingenommen werden, obwohl sie selten wie früher genutzt wird.
Marc J. Strohl, CPA ist Principal bei Protax Consulting Services Inc.
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