الانتقال بعيدًا (من / إلى الولايات المتحدة) وترغب في بيع مسكنك الرئيسي أو صيانته أو تأجيره؟ بيع قواعد استبعاد الإقامة الرئيسية واستئجار العقارات الأجنبية / الأمريكية

٥ فبراير، ٢٠٢٤

بقلم: مارك جيه ستروهل، محاسب قانوني معتمد
               شركة بروتاكس للخدمات الاستشارية
               www.protaxconsulting.com

انقر هنا للحصول على نسخة PDF.

الهدف من هذه المقالة هو تقديم قائمة شاملة بالمعلومات التي يجب مراعاتها قبل الانتقال من الولايات المتحدة أو الانتقال إلى الولايات المتحدة أو بيع أو تأجير مسكنك الرئيسي، وكيفية التعامل مع هذا عند تقديم إقرار ضريبة الدخل في الولايات المتحدة. هذه المقالة ليست مصممة لتعليمك الكفاءة الفنية المطلوبة لأداء الامتثال الذاتي؛ ومع ذلك، فإنها ستزودك بالتأكيد بالمعرفة الفنية لتحديد ما إذا كان مُعد الضرائب الخاص بك كمحاسب قانوني معتمد في الولايات المتحدة (CPA) يعرف كل ما يجب أن يعرفه لتزويدك بخدمات مهنية كفؤة من الناحية الفنية.

قواعد الاستبعاد عند بيع المسكن الرئيسي:

بموجب IRC Sec 121- استبعاد المكسب من بيع السكن الرئيسي - إذا كان المنزل هو "منزلك الرئيسي" أو مكان إقامتك الرئيسي (محددًا باختبار الحقائق والظروف - حيث تعيش ، حيث تقضي معظم وقتك ، على غرار موطنك) في نافذة الخمس سنوات التي تسبق البيع ، يجب أن يكون لديك: 1) مملوك و 2) مستخدَم أو مقيم في المنزل لمدة عامين على الأقل = 24 شهرًا = 730 يومًا لكلا الزوجين للتأهل للحصول على مبلغ 250,000،XNUMX دولارًا أمريكيًا لكل زوج لاستبعاد مكاسب البيع القاعدة. 

لا يلزم أن تكون السنتان المخصصتان لاختبار الملكية والاستخدام هما نفس السنتين ضمن فترة السنوات الخمس السابقة للبيع. علاوة على ذلك، يتم تحديد "المنزل الرئيسي" على أساس سنوي، بحيث قد يكون هناك تحديدات متعددة لـ "المنزل الرئيسي" في أي فترة خمس سنوات. 

لا يتطلب اختبار الاستخدام 730 يومًا متتاليًا من الاستخدام، طالما أن هناك 730 يومًا من الاستخدام في فترة الخمس سنوات المقابلة، ويمكن أن يحدث الاستخدام خلال فترات عدم الملكية.

الغياب المؤقت (الإجازة) حتى لو تم تأجيرها تحسب على أنها فترات استخدام. 

لا يجوز استخدام هذا الاستبعاد إلا مرة واحدة كل عامين.

إذا لم يكن لدى دافعي الضرائب عامين لإجراء الاختبارين، فلن يكونوا مؤهلين للإعفاء إلا إذا كان لديهم أحد الأسباب الثلاثة "الأساسية" التي تتضمن: i) تغيير مكان العمل، ii) أسباب صحية أو iii) ظروف غير متوقعة. في مثل هذه الحالات، يتم تحديد الإعفاء بالتناسب مع الأيام المؤهلة على مدار 730 يومًا.

لكل من "الأسباب الرئيسية" الثلاثة ، سينظر دافع الضرائب إلى XNUMX) السبب الأساسي المحدد "الملاذات الآمنة" و / أو XNUMX) الحقائق والظروف الفردية لكل سبب رئيسي ، بما في ذلك عوامل مثل: قرب الوقت ، وممتلك و تستخدم في وقت لسبب أولي محدد ، وسبب أولي غير متوقع بشكل معقول ، وتغيير جوهري في ضعف القدرة المالية على الاحتفاظ بها ، أو استخدامها أثناء الملكية. 

تشمل الملاذات الآمنة لتغيير مكان العمل (النقطة المحورية لهذه المقالة) (حيث يشمل العمل العمل الجديد أو المستمر أو العمل الحر) المكان الذي حدث فيه التغيير أثناء فترة ملكية واستخدام المنزل الرئيسي ومكان العمل الجديد يبعد 50 ميلاً على الأقل عن المنزل المباع مما كان عليه مكان العمل السابق.

على هذا النحو ، فإن أي أجنبي غير مقيم في الولايات المتحدة ينتقل إلى الولايات المتحدة أو مغترب أمريكي ينتقل من الولايات المتحدة ويستمر في الحفاظ على منزله الأجنبي / الأمريكي الرئيسي بعد تأجيره وبيعه بعد سنوات من الانتقال إلى / المغتربين من الولايات المتحدة ، التأهل بموجب التغيير في موقع التوظيف السبب الأساسي طالما أن لديهم استخدام (وملكية) في نافذة الخمس سنوات قبل البيع.

من الواضح أن العائق الرئيسي أمام غير المقيمين في الولايات المتحدة / المغتربين الأمريكيين هو أنه على الرغم من أنهم عادة ما يستوفون اختبار السنتين للملكية، إلا أنهم لا يستوفون اختبار السنتين للاستخدام.

إذا لم يكن المنزل هو "المنزل الرئيسي" أو محل الإقامة الرئيسي لدافعي الضرائب، أو إذا لم يستوفِ دافع الضرائب الاختبارات المذكورة أعلاه وكان قد احتفظ بالمنزل لأكثر من عام واحد، فسيتم فرض ضريبة على الربح بمعدل الربح الرأسمالي طويل الأجل الحالي، والذي يبلغ حاليًا 15٪ وربما 20٪ لدافعي الضرائب في الشريحة 37٪.

الاستخدام غير المؤهل - عند حساب الربح الناتج عن بيع أو استبدال المسكن الرئيسي، فإن الجزء النسبي من الربح المنسوب إلى الاستخدام غير المؤهل في السنوات الضريبية 2009 أو ما بعدها، حيث لم تستخدم أنت أو زوجتك العقار كمسكن رئيسي، ضمن استثناءات معينة، لن يكون قابلاً للاستبعاد بموجب القواعد المذكورة أعلاه.

ومع ذلك، هناك استثناء لما سبق وهو أي جزء من فترة الخمس سنوات التي تنتهي في تاريخ البيع أو التبادل بعد آخر تاريخ استخدمت فيه أنت أو زوجتك العقار كمنزل رئيسي لك. من الناحية العملية، يعني هذا أنه إذا كان هناك أي إيجار أو استخدام غير مؤهل آخر خلال فترة الخمس سنوات السابقة للبيع، فإن هذا الاستخدام خلال فترة الإيجار لا يُعتبر استخدامًا غير مؤهل ولن يكون من الضروري توزيع المكسب بشكل متناسب بين الاستخدام المؤهل وغير المؤهل.

بيع استبعاد الإقامة الرئيسية بموجب IRC Sec. 121 والمناقشات الأخرى المذكورة أعلاه تنطبق أيضًا على الأجانب غير المقيمين في الولايات المتحدة وأماكن الإقامة الرئيسية و "المنازل الرئيسية" في الولايات المتحدة.

التقليل من صافي الربح غير المستبعد من البيع:

إن مفتاح تقليل أرباح رأس المال من البيع الخاضع لمعدل ضريبة أرباح رأس المال طويل الأجل في الولايات المتحدة، والذي يبلغ حاليًا 15٪ وربما 20٪ لدافعي الضرائب في الشريحة الجديدة البالغة 37٪، هو تقليل صافي مكاسب رأس المال. يتكون صافي الربح الرأسمالي من صافي العائدات ناقصًا صافي التكلفة أو الأساس. الهدف هو تقليل صافي العائدات وتعظيم صافي التكاليف، وكلما اقترب هذان المبلغان من بعضهما، قلت مكاسب رأس المال. 

على الرغم من أن إجمالي العائدات وإجمالي التكاليف يمكن تحديدهما بسهولة، إلا أن المبالغ الصافية قد يكون حسابها بعيد المنال أكثر من كونه واضحًا. للقيام بذلك، ستحتاج إلى بيانات الإغلاق والتسوية HUD 1 (التطوير الحضري للإسكان) - تم إلغاء HUD 1 في 3 أكتوبر 2015 ليحل محله نموذج مشابه موحد من قبل CFPB - (مكتب الحماية المالية للمستهلك) يسمى "الإغلاق" نموذج الإفصاح - أو ما يعادله من هذه المستندات الأجنبية من الشراء والبيع.

لتعظيم التكلفة الصافية أو الأساس، إلى سعر الشراء في العقد، يجب عليك إضافة تكاليف الإغلاق والتسوية - القانونية، وضريبة تسجيل الرهن العقاري، والمخاطر، وضريبة النقل، وما إلى ذلك وفقًا لبيان التسوية HUD 1 أو CFPB - Closure Disclosure - لزيادة التكلفة إلى تكاليفك الصافية عند الشراء. إلى هذا المبلغ، ستضيف أيضًا التحسينات والإضافات اللاحقة للشراء. 

لتقليل صافي عائدات البيع، من إجمالي العائدات، يجب عليك طرح تكاليف الإغلاق والتسوية - عمولة الوسيط، القانونية، وما إلى ذلك وفقًا لـ HUD 1 أو CFPB - نموذج الإفصاح عن الإغلاق - بيان التسوية لتقليل صافي الربح وجعله صغيرًا قدر الإمكان. ممكن. وبطبيعة الحال، لا ينبغي محاولة ذلك إلا بتوجيه وخبرة المحاسب العام المعتمد (CPA).

الاحتفاظ بمقر إقامتك الرئيسي أثناء التواجد بالخارج / في الولايات المتحدة - غير مؤجر:

إذا قررت الاحتفاظ بسكنك في الولايات المتحدة أو في الخارج أثناء إقامتك في الخارج أو في الولايات المتحدة، فإن فوائد الرهن العقاري وضرائب العقارات (مع إلغاء خصم ضريبة العقارات الأجنبية في الجدول (أ) فقط - وليس في جدول الإيجار (هـ)، وتقتصر ضرائب العقارات الأمريكية على خصم ضريبة الولايات والضرائب المحلية (SALT) البالغ 40,400 دولار أمريكي في الجدول (أ) - الخصومات المفصلة - (بموجب قانون OBBBA لعام 2025 لعام 2026 متبوعًا بزيادات بنسبة 1% لعام 2027 و2028 و2029 وصولًا إلى 10,000 دولار أمريكي لعام 2030، مع تخفيضات تدريجية للدخل الإجمالي المعدل (MAGI) الذي يزيد عن 505,000 دولار أمريكي في عام 2026 وزيادات مماثلة بنسبة 1% بعد ذلك ولكن ليس أقل من 10,000 دولار أمريكي) قابلة للخصم في السنة التي تُدفع فيها في الجدول (أ) من النموذج 1040. بصفتك مقيمًا أجنبيًا في الولايات المتحدة - مواطنين أمريكيين ومقيمين دائمين في الولايات المتحدة (حاملي البطاقة الخضراء) أو الأشخاص الذين يستوفون اختبار التواجد الفعلي (SPT)، فإن دخلك العالمي يخضع للضريبة الأمريكية بنسبة 100%. وبالتالي، فإن خصوماتك العالمية قابلة للخصم بنسبة 100% في الولايات المتحدة.

تأجيرها:

سواء كنت تؤجر مسكنًا خارج الولايات المتحدة أثناء إقامتك في الولايات المتحدة أو مسكنًا في الولايات المتحدة أثناء إقامتك خارج الولايات المتحدة، فإن الخضوع للضريبة في جميع أنحاء العالم يصبح عاملاً مهمًا كمقيم في الولايات المتحدة. يتم الإبلاغ عن نشاط الإيجار الصافي في نموذج IRS 1040- الجدول E، الدخل والخسارة التكميلية. يدعم الجدول E تضمين دخل الإيجار النقدي المستلم في السنة التقويمية بالإضافة إلى مجموعة لا حصر لها من الخصومات المباشرة، بما في ذلك فائدة الرهن العقاري، وضرائب العقارات، والتنظيف، والصيانة، والإصلاحات، والعمولة، والتأمين، والإعلان، ورسوم الإدارة، والإمدادات، والمرافق، والقانونية والمهنية، والسفر، وغيرها مثل إزالة الثلوج، ورسوم الشقق السكنية، وما إلى ذلك...

بالإضافة إلى ذلك، فإن الاستهلاك هو خصم إلزامي في الولايات المتحدة. يؤدي عدم المطالبة بالاستهلاك إلى اعتبارك قد طالبت به. بالنسبة للعقارات الإيجارية الموجودة في الولايات المتحدة، فإن معدل الاستهلاك للعقارات السكنية هو 27.5 سنة على التوالي، بينما بالنسبة للعقارات الأجنبية، فإن المعدل هو 40 سنة على التوالي للعقارات التي تم وضعها في الخدمة قبل 1/1/2018. بموجب تشريع TCJA لعام 2017، فإن المعدل الجديد للخط المستقيم للعقارات الأجنبية الساري للسنوات الضريبية من 1/1/2018 فصاعدًا هو الآن 30 عامًا.

عند البيع ، هناك استرداد لهذا الاستهلاك المطالب به مسبقًا المسموح به أو المسموح به ، والذي يتم تضمينه في الواقع في الربح من حساب استبعاد البيع ليشكل جزءًا من ربح رأس المال الخاضع للضريبة بالكامل.

يعتبر نشاط الإيجار الإضافي نشاطًا سلبيًا. لا يُسمح بخسائر النشاط السلبي إلا في حدود مكاسب أو دخل النشاط السلبي. على الرغم من وجود بدل خاص للعقارات المؤجرة بمشاركة نشطة ، إلا أن الأشخاص الذين حصلوا على دخل إجمالي معدّل (AGI) أقل من 150,000 دولار إلى حد أقصى قدره 25,000 دولار. في حالة عدم الحصول على هذا المخصص الخاص ، يتم تعليق خسائر الإيجار السنوية السلبية إلى أجل غير مسمى وترحيلها حتى يحين الوقت الذي يتم فيه بيع الممتلكات أو مجموعة العقارات أو ينخفض ​​معدل الذكاء الاصطناعي العام الخاص بك عن الحد الأدنى البالغ 150,000 دولار ، وعند هذه النقطة يتم تشغيل الخسائر المعلقة التي تم ترحيلها.

هناك انتخابات خاصة IRC ثانية. 469(ي)(7) للتعامل مع فائدة الرهن العقاري لمسكن رئيسي سابق تم تأجيره كما هو الحال في تجاوز قواعد النشاط السلبي، وبالتالي يؤدي في الواقع إلى خسارة إيجارية إلى حد المطالبة السنوية بفائدة الرهن العقاري. ستسمى فائدة الرهن العقاري هذه فائدة الإقامة المؤهلة. ومع ذلك، فقد خضعت هذه القواعد لتدقيق مصلحة الضرائب مؤخرًا وتم الطعن فيها وتدقيقها بقوة من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية لضمان أن المنزل يفي بقواعد الإقامة المؤهلة على النحو المبين في وثيقة IRC Sec. 121. في الأساس، يجب أن يكون المنزل هو منزلك الرئيسي حيث لا يجوز للمرء أن يمتلك أكثر من منزل رئيسي واحد في أي وقت ويعتمد القرار على الحقائق والظروف الخاصة بكل حالة. ومع ذلك، فإن الإيجار الذي يستمر لعدة سنوات قد يشير إلى أن العقار لم يعد مسكنًا رئيسيًا، وبالتالي قد لا يعد مؤهلاً كمصلحة إقامة مؤهلة مؤهلة للحصول على IRC Sec. 469(ي)(7) معاملة الانتخابات. لذلك، في أفضل الأحوال، يمكن اتخاذ هذا المنصب في السنوات الأولى والثانية، على الرغم من أنه نادرًا ما يتم استخدامه كما كان من قبل.

Marc J. Strohl، CPA هو مدير في شركة Protax Consulting Services Inc.
سفن بن بلازا، الجناح 816، نيويورك، نيويورك 10001
يمكن الاتصال به على الهاتف: (212) 714-1805 ، فاكس: (212) 714-6654
البريد الإلكتروني: [البريد الإلكتروني محمي]
الموقع على الإنترنت: www.protaxconsulting.com