الانتقال بعيدًا (من / إلى الولايات المتحدة) وترغب في بيع مسكنك الرئيسي أو صيانته أو تأجيره؟ بيع قواعد استبعاد الإقامة الرئيسية واستئجار العقارات الأجنبية / الأمريكية

٣ فبراير ٢٠٢٤

بقلم: Marc J. Strohl، CPA، Protax Consulting Services Inc.

انقر هنا لنسخة PDF.

الهدف من هذه المقالة هو تقديم قائمة مرجعية شاملة من المعلومات التي يجب مراعاتها قبل الخروج من الولايات المتحدة أو الانتقال إلى الولايات المتحدة، أو بيع أو تأجير مسكنك الرئيسي، وكيفية التعامل مع ذلك عند تقديم الإقرار الضريبي. لم يتم تصميم هذه المقالة لتعليمك الكفاءة الفنية المطلوبة لأداء الامتثال الذاتي؛ ومع ذلك، فمن المؤكد أنه سيزودك بالمعرفة التقنية لتحديد ما إذا كان معد الضرائب المعتمد في الولايات المتحدة (CPA) يعرف كل ما يجب أن يعرفه لتزويدك بخدمات مهنية مختصة تقنيًا.

 

قواعد الاستبعاد عند بيع المسكن الرئيسي:

بموجب IRC Sec 121- استبعاد المكسب من بيع السكن الرئيسي - إذا كان المنزل هو "منزلك الرئيسي" أو مكان إقامتك الرئيسي (محددًا باختبار الحقائق والظروف - حيث تعيش ، حيث تقضي معظم وقتك ، على غرار موطنك) في نافذة الخمس سنوات التي تسبق البيع ، يجب أن يكون لديك: 1) مملوك و 2) مستخدَم أو مقيم في المنزل لمدة عامين على الأقل = 24 شهرًا = 730 يومًا لكلا الزوجين للتأهل للحصول على مبلغ 250,000،XNUMX دولارًا أمريكيًا لكل زوج لاستبعاد مكاسب البيع القاعدة. 

لا يجب أن يكون العامان الخاصان باختبار الملكية والاستخدام نفس السنتين خلال السنوات الخمس السابقة للبيع. علاوة على ذلك ، يتم تحديد "المنزل الرئيسي" على أساس سنوي ، بحيث قد يكون هناك العديد من قرارات "المنزل الرئيسي" في أي نافذة مدتها خمس سنوات. 

لا يتطلب اختبار الاستخدام 730 على التوالي أيام الاستخدام ، طالما كان هناك 730 يومًا في نافذة الخمس سنوات المقابلة ، وقد يحدث الاستخدام خلال فترات عدم الملكية. 

الغياب المؤقت (الإجازة) حتى لو تم تأجيرها تحسب على أنها فترات استخدام. 

لا يجوز استخدام هذا الاستبعاد إلا مرة واحدة كل عامين.

إذا لم يكن لدى دافع (دافعي) الضرائب سنتان لكلا الاختبارين ، فلن يكونوا مؤهلين للاستبعاد إلا إذا كان لديهم أحد "الأسباب الرئيسية" الثلاثة التي تشمل: التغيير في مكان العمل أو لأسباب صحية أو ظروف غير متوقعة. في مثل هذه الحالات ، يتم تقسيم الاستبعاد حسب الأيام المؤهلة التي تزيد عن 730 يومًا.

لكل من "الأسباب الرئيسية" الثلاثة ، سينظر دافع الضرائب إلى XNUMX) السبب الأساسي المحدد "الملاذات الآمنة" و / أو XNUMX) الحقائق والظروف الفردية لكل سبب رئيسي ، بما في ذلك عوامل مثل: قرب الوقت ، وممتلك و تستخدم في وقت لسبب أولي محدد ، وسبب أولي غير متوقع بشكل معقول ، وتغيير جوهري في ضعف القدرة المالية على الاحتفاظ بها ، أو استخدامها أثناء الملكية. 

تشمل الموانئ الآمنة للتغيير في موقع العمل (النقطة المحورية في هذه المقالة) (حيث يشمل التوظيف وظيفة جديدة أو مستمرة أو العمل الحر) حيث حدث التغيير خلال فترة ملكية واستخدام المنزل الرئيسي ومكان العمل الجديد على بعد 50 ميلاً على الأقل من المنزل المباع مما كان عليه مكان العمل السابق.

على هذا النحو ، فإن أي أجنبي غير مقيم في الولايات المتحدة ينتقل إلى الولايات المتحدة أو مغترب أمريكي ينتقل من الولايات المتحدة ويستمر في الحفاظ على منزله الأجنبي / الأمريكي الرئيسي بعد تأجيره وبيعه بعد سنوات من الانتقال إلى / المغتربين من الولايات المتحدة ، التأهل بموجب التغيير في موقع التوظيف السبب الأساسي طالما أن لديهم استخدام (وملكية) في نافذة الخمس سنوات قبل البيع.

من الواضح أن العائق الرئيسي أمام غير المقيمين في الولايات المتحدة/المغتربين الأمريكيين هو أنه على الرغم من أنهم عادةً ما يستوفون اختبار الملكية لمدة عامين، إلا أنهم لا تستوفي اختبار السنتين عند الاستخدام.

إذا كان المنزل ليس لا يستوفي دافعو الضرائب "المنزل الرئيسي" أو الإقامة الرئيسية أو دافع الضرائب الاختبارات المذكورة أعلاه وقد احتفظوا بالمنزل لأكثر من عام ، ثم سيتم فرض ضريبة على المكاسب وفقًا لمعدل مكاسب رأس المال الحالي طويل الأجل ، والذي يبلغ حاليًا 15٪ و ربما 20٪ لدافعي الضرائب في فئة 37٪.

استخدام غير مؤهل- في حساب الربح من بيع أو تبادل السكن الرئيسي ، الجزء التناسبي من المكسب المنسوب إلى الاستخدام غير المؤهل في السنوات الضريبية 2009 أو ما بعده ، حيث لم تستخدم أنت أو زوجك العقار كمنزل رئيسي ، ضمن استثناءات معينة لن يكون قابلاً للاستبعاد بموجب القواعد المذكورة أعلاه

ومع ذلك ، فإن الاستثناء لما سبق هو أي جزء من فترة النافذة البالغة 5 سنوات تنتهي في تاريخ البيع أو التبادل بعد آخر تاريخ استخدمت فيه أنت أو زوجك العقار كمنزلك الرئيسي. من الناحية العملية ، ما يعنيه هذا هو أنه إذا كان هناك أي استخدام للتأجير خلال نافذة 5 سنوات قبل البيع ، فإن استخدام فترة الإيجار هذه لا يعتبر استخدامًا غير مؤهل ولن يكون المكسب مقسماً بالتناسب بين المؤهل و استخدام غير مؤهل.

بيع استبعاد الإقامة الرئيسية بموجب IRC Sec. 121 والمناقشات الأخرى المذكورة أعلاه تنطبق أيضًا على الأجانب غير المقيمين في الولايات المتحدة وأماكن الإقامة الرئيسية و "المنازل الرئيسية" في الولايات المتحدة.

 

التقليل من صافي الربح غير المستبعد من البيع:

إن مفتاح تقليل أرباح رأس المال من البيع الخاضع لمعدل ضريبة أرباح رأس المال طويل الأجل في الولايات المتحدة، والذي يبلغ حاليًا 15٪ وربما 20٪ لدافعي الضرائب في الشريحة الجديدة البالغة 37٪، هو تقليل صافي مكاسب رأس المال. يتكون صافي الربح الرأسمالي من صافي العائدات ناقصًا صافي التكلفة أو الأساس. الهدف هو تقليل صافي العائدات وتعظيم صافي التكاليف، وكلما اقترب هذان المبلغان من بعضهما، قلت مكاسب رأس المال. 

على الرغم من أن إجمالي العائدات وإجمالي التكاليف يمكن تحديدهما بسهولة، إلا أن المبالغ الصافية قد يكون حسابها بعيد المنال أكثر من كونه واضحًا. للقيام بذلك، ستحتاج إلى بيانات الإغلاق والتسوية HUD 1 (التطوير الحضري للإسكان) - تم إلغاء HUD 1 في 3 أكتوبر 2015 ليحل محله نموذج مشابه موحد من قبل CFPB - (مكتب الحماية المالية للمستهلك) يسمى "الإغلاق" نموذج الإفصاح - أو ما يعادله من هذه المستندات الأجنبية من الشراء والبيع.

لتعظيم صافي التكلفة أو الأساس، وسعر الشراء في العقد، يجب عليك إضافة تكاليف الإغلاق والتسوية - القانونية، وضريبة تسجيل الرهن العقاري، والتأمين، والمخاطر، وضريبة النقل، وما إلى ذلك وفقًا لـ HUD 1 أو CFPB - الإفصاح عن الإغلاق - التسوية بيان لرفع التكلفة إلى صافي تكاليف الشراء. إلى هذا المبلغ، يمكنك أيضًا إضافة التحسينات والإضافات الخاصة بك بعد الشراء. 

لتقليل صافي عائدات البيع، من إجمالي العائدات، يجب عليك طرح تكاليف الإغلاق والتسوية - عمولة الوسيط، القانونية، وما إلى ذلك وفقًا لـ HUD 1 أو CFPB - نموذج الإفصاح عن الإغلاق - بيان التسوية لتقليل صافي الربح وجعله صغيرًا قدر الإمكان. ممكن. وبطبيعة الحال، لا ينبغي محاولة ذلك إلا بتوجيه وخبرة المحاسب العام المعتمد (CPA).

 

الاحتفاظ بمقر إقامتك الرئيسي أثناء التواجد بالخارج / في الولايات المتحدة - غير مؤجر:

إذا قررت الاحتفاظ بإقامتك الأمريكية أو الأجنبية أثناء إقامتك في الخارج أو أثناء إقامتك في الولايات المتحدة، فإن فوائد الرهن العقاري والضرائب العقارية (تم إلغاء خصم الضرائب العقارية الأجنبية في الجدول أ فقط - وليس جدول الإيجار هـ، والضرائب العقارية الأمريكية) تقتصر على خصم SALT بقيمة 10,000 دولار بموجب TCJA 2017) وهي قابلة للخصم في السنة التي يتم دفعها فيها في الجدول أ من النموذج 1040. كأجانب مقيمين في الولايات المتحدة - مواطنون أمريكيون ومقيمون دائمون في الولايات المتحدة (حاملي البطاقة الخضراء) أو أولئك الأشخاص الذين يستوفون اختبار التواجد الكبير (SPT)، دخلك العالمي خاضع للضريبة بنسبة 100% في الولايات المتحدة، كما هو الحال مع خصوماتك العالمية بنسبة 100% قابلة للخصم في الولايات المتحدة.

 

تأجيرها:

سواء كنت تستأجر مسكنًا خارج الولايات المتحدة أثناء الإقامة في الولايات المتحدة أو الإقامة في الولايات المتحدة أثناء الإقامة خارج الولايات المتحدة ، فإن الخضوع للضريبة في جميع أنحاء العالم كأجنبي مقيم في الولايات المتحدة يصبح عاملاً. يتم الإبلاغ عن صافي نشاط الإيجار في نموذج IRS 1040- الجدول E. يدعم الجدول E تضمين دخل الإيجار النقدي المستلم للسنة التقويمية بالإضافة إلى مجموعة لا حصر لها من الخصومات المباشرة ، بما في ذلك فوائد الرهن العقاري ، وضرائب العقارات ، والتنظيف ، والصيانة ، والإصلاحات ، العمولة ، والتأمين ، والإعلان ، ورسوم الإدارة ، واللوازم ، والمرافق ، والقانونية والمهنية ، والسفر ، وغيرها مثل إزالة الثلج ، ورسوم الشقة ، إلخ ...

بالإضافة إلى ذلك ، الاستهلاك هو خصم الولايات المتحدة الإلزامي. يؤدي عدم المطالبة بالاستهلاك إلى اعتبار أنك طالبت بذلك. بالنسبة للعقارات المؤجرة الموجودة في الولايات المتحدة ، فإن معدل الاستهلاك للعقارات السكنية هو 27.5 سنة على التوالي ، بينما بالنسبة للعقارات الأجنبية ، فإن المعدل هو 40 سنة كخط مستقيم للعقارات التي تم وضعها في الخدمة قبل 1/1/2018. بموجب تشريع TCJA لعام 2017 ، فإن هذا المعدل الثابت الجديد للممتلكات الأجنبية ساري المفعول للسنوات الضريبية 1/1/2018 الآجلة الآن 30 عامًا على التوالي

عند البيع ، هناك استرداد لهذا الاستهلاك المطالب به مسبقًا المسموح به أو المسموح به ، والذي يتم تضمينه في الواقع في الربح من حساب استبعاد البيع ليشكل جزءًا من ربح رأس المال الخاضع للضريبة بالكامل.

يعتبر نشاط الإيجار الإضافي نشاطًا سلبيًا. لا يُسمح بخسائر النشاط السلبي إلا في حدود مكاسب أو دخل النشاط السلبي. على الرغم من وجود بدل خاص للعقارات المؤجرة بمشاركة نشطة ، إلا أن الأشخاص الذين حصلوا على دخل إجمالي معدّل (AGI) أقل من 150,000 دولار إلى حد أقصى قدره 25,000 دولار. في حالة عدم الحصول على هذا المخصص الخاص ، يتم تعليق خسائر الإيجار السنوية السلبية إلى أجل غير مسمى وترحيلها حتى يحين الوقت الذي يتم فيه بيع الممتلكات أو مجموعة العقارات أو ينخفض ​​معدل الذكاء الاصطناعي العام الخاص بك عن الحد الأدنى البالغ 150,000 دولار ، وعند هذه النقطة يتم تشغيل الخسائر المعلقة التي تم ترحيلها.

هناك انتخابات خاصة IRC ثانية. 469(ي)(7) للتعامل مع فائدة الرهن العقاري لمسكن رئيسي سابق تم تأجيره كما هو الحال في تجاوز قواعد النشاط السلبي، وبالتالي يؤدي في الواقع إلى خسارة إيجارية إلى حد المطالبة السنوية بفائدة الرهن العقاري. ستسمى فائدة الرهن العقاري هذه فائدة الإقامة المؤهلة. ومع ذلك، فقد خضعت هذه القواعد لتدقيق مصلحة الضرائب مؤخرًا وتم الطعن فيها وتدقيقها بقوة من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية لضمان أن المنزل يفي بقواعد الإقامة المؤهلة على النحو المبين في وثيقة IRC Sec. 121. في الأساس، يجب أن يكون المنزل هو منزلك الرئيسي حيث لا يجوز للمرء أن يمتلك أكثر من منزل رئيسي واحد في أي وقت ويعتمد القرار على الحقائق والظروف الخاصة بكل حالة. ومع ذلك، فإن الإيجار الذي يستمر لعدة سنوات قد يشير إلى أن العقار لم يعد مسكنًا رئيسيًا، وبالتالي قد لا يعد مؤهلاً كمصلحة إقامة مؤهلة مؤهلة للحصول على IRC Sec. 469(ي)(7) معاملة الانتخابات. لذلك، في أفضل الأحوال، يمكن اتخاذ هذا المنصب في السنوات الأولى والثانية، على الرغم من أنه نادرًا ما يتم استخدامه كما كان من قبل.

 

Marc J. Strohl، CPA هو مدير في شركة Protax Consulting Services Inc.
يمكن الاتصال به على الهاتف: (212) 714-1805 ، فاكس: (212) 714-6654
البريد الإلكتروني mstrohl@protaxconsulting.com
الموقع على الإنترنت: www.protaxconsulting.com

عضو ومميز بكلية

عضو ومميز بكلية